不動産売却で業者買取の場合でも失敗しないで売却する方法とは

不動産売却で業者買取の場合でも失敗しないで売却する方法とは

業者買取にするデメリットは安く売る可能性をできるだけ排除すること

不動産売却で業者買い取りしたら安く売るデメリットがある?

 

不動産を売主として売却する際には、個人から個人への売却が一般的ですよね。

 

売却の際に、個人から不動産業者などの会社に売却するのが、業者買取です。

 

  • 通常の売買:個人から→個人へ
  • 業者買取り:個人から→業者へ

 

業者買取するからには、その業者が利益を出すことが目的として購入するので、さまざまな事情があることが多いです。

 

業者買取の最大のデメリットは、売主である個人が安く売らざるを得なくなる可能性がある、ということです。

 

業者の方が当然に不動産取引の知識や経験は多いです。

 

だからといって不当に安く不動産を売却した場合には、数百万円の損失になる可能性もあります。

 

ここでは、不動産売却が業者買取でも失敗しないで売却方法を詳しく紹介します。

 

 

 

業者買取の不動産売却が安い売却価格になる理由

不動産売却では、大きく分けて「通常の売却」と「業者への売却」があります。

 

「通常の売却」と「業者への売却」の違いについてですが、

 

売主がいて、そのまま買主であるエンドユーザーに売却するパターンが通常の売却です。

 

よく町の不動産屋さんでもあるパターンで、シンプルなものですよね。

 

一方で、「業者への売却」は、売主がいて、買取業社に売却することで1回取引が完結します。

 

そして、この買取業者が、次にその物件を、買主であるエンドユーザーに売却するときに、付加価値を付けて売るという形をとります。

 

例えば、

  • リフォームをしたり
  • リノベーションをしたり
  • 古家を解体して新築を建てて売る

わかりやすい場合や、

  • 道路と敷地に高低差があって、このままでは新しい家が建たないので、きちんと擁壁を新しく作って地下壕をつくる
など商品として売地として売る

というのが付加価値なんですね。

 

業者への売却をした後は、業者が何らかの付加価値を付けて売るんですね。

 

当然、業者としては、利益を乗せて買主に売ることになります。

 

だから、最初に買うときに、通常の売却での普通の買主よりも安く買わないと、仕事として成立しないことになります。

 

だから、業者に売る不動産売却は、通常より多少安く買い取り業者に売っているということになるんですね。

 

業者買取でなければ売れない物件とは

 

通常の売却より、安く売らざるを得ない業者買取になるのは、どういう場合なのでしょうか。

 

それは、買取業者買取でないと売れない物件っていうケースがあります。

 

 

いわくつきの怪しい物件ということですか?


 

 

基本的に、客観的に価値が低く見られている物件ですね。


 

ここで、今、不動産の売却を考えているとか、売却中である場合に、

 

自分の物件を買主の立場になってみて、そのままで買主が本当に出てくるのか、ということを客観的に考えるとわかりやすいかもしれません。

 

売ろうとしている物件で、売れない物件は、

  • 汚い
  • ゴミ屋敷

です。
こういった物件は、まず買い手がつきません。

 

  • 再建築不可

そのままだとその場所に新しく再建築することでできない物件のことです。
この場合は、土地の価値はほとんどないですよね

 

  • 車が入らない場所の土地

一家に一台、車がある時代で、車が入らない土地があっても、場所的に厳しいですよね

 

  • 擁壁の費用がかかる土地

土地に建物を建てるには崖があるので、整備しなければならない場合、擁壁費用は百万単位になるので、その分を上乗せして売却しようとしても、個人の買い手がつきません。

 

  • 火事や自殺・殺人などの事故があった物件
  • 近隣トラブルがある物件

こういった物件も通常で売却するには、厳しいですね。

 

特に、周りに変な人がいて、それを隠して物件を売却するのは、できないんです。事情を知ってる以上は、言わなければならず、言った場合は、買い手がつかないですよね。

 

  • 敷地面積がかなり大きい物件

通常は、40坪から50坪ぐらいが一般的な土地の大きさです。

 

これが、150坪とか200坪あると、購入した場合、価格がかなり上がってしまい、一般の人が購入するには手が出なくなってしまうんですね。

 

面積が大きい時は、業者が買い取って、3・4つに土地を分割して売ることになります。

 

 

個人で、敷地を分割して売却できないんですか?


 

 

個人で登記を分筆するまではできますが、売却はできないんですね。


 

個人が、敷地を分割して不特定多数の方に売る、というのは法律で禁止されています。

 

だから、不動産業者が買い取って売る、というパターンが多いんですね

 

これらが、業者買取じゃないと売れない物件の例です。

 

業者買取のほうが都合のいい売主の物件とは

 

業者買取でなければ、通常の売却では売れない物件に似たもので、業者買取のほうが都合のいい売主の場合があります。

 

とにかく不動産を現金化したい人が売り主の場合ですね。

 

  • 急いで売却したい売主
  • 借金を返済しなければいけない売主

相続したけど相続税を納める期限が近付いている売主、

 

つまり、相続税を支払うために、不動産をすぐにでも現金化したいという売主です。

 

  • 買換え検討中に先に買いたい物件が見つかった売主

買替えなので、買いたい物件が先に見つかって、どうしてもあそこに住みたいけど、今の家を売らなければすぐに引っ越せない事情がある場合ですね。

 

すぐに引っ越せないので、急いで物件が売れる前に、自分の物件を売って現金化し、とにかく早く売却を終わらせたい売主です。

 

  • 手間をかけたくないという売主

結構多くの方が、売却に手間をかけたくないと考えているんですね。

 

例えば、今、自分が住んでる場所とはかなり離れたところで相続によって物件を取得したけど、やはり管理するのも大変だから、とい考えている売主です。

 

万が一、火事でもあると、周りにも迷惑をかけてしまうかもしれないという不安もあるからです。

 

最近では、実家を相続したけど、自分は首都圏に住んでいて、もう戻ることはない、などの場合がありますね。
実家を相続したくないなら相続放棄や共有よりも売却が最も効率的な理由とは

 

売却の金額よりも、何らかの事情を持っていて、とにかく早くスッキリしたいという売主にとっては、業者買取の方が都合がいいんですね。

 

業者買取が危険なパターン

以上のような事情を抱えつつ、業者買取で不動産売却をすることを決めた場合に、危険なパターンを把握しておいた方がいいです。

 

業者買取にしよう、と決めた時に危険なパターンというのは、

 

  1. 売主が不動産屋に「売却の相談をしたい」と問い合わせた
  2. 不動産屋が「買い取ります」
  3. 売主「もう(売却を)終わらしたいんです」

というありふれた会話ですよね。

 

この時に、
不動産屋が「では○○万円で買い取ります。検討してください。」
ここで、売主が検討する、

 

おしまい。

というパターンです。

 

一見したら、それほど危険そうではないようですが、これがかなり危険なパターンなんです。

 

逆に、成功するパターンというのは、売主が不動産売却相談をもちかけると、この不動産屋が「いくらで買い取る」というのは、いいのですが、

 

その他の買取業者にも、「この物件だったらいくらで買えるか」という打診をかけます。

 

そこで、A社2,000万円 B社2300万円 C社2400万円 だったら、C社の業者が一番高いから、「この業者に買い取ってもらいましょう」と売主に提案するんです。

 

そこで、売主にとって、業者買取でも無駄に安く売ってしまう心配がないんですね。

 

10万30万のものを買うのとは、全然違うので、きちっと他の業者への打診をやってくれる不動産屋に依頼しないと、かなりの損をしてしまいます。

 

つまり、こういう他の業者への打診を必ずかけてくれる不動産へにお願いする、というのがいいんですね。

 

不動産売却を業者買取で行う場合には、不当に安く売る売られるのが、最大のデメリットなんですね。

 

業者買取の場合でも、失敗しないためには、複数の業者から価格の提示してもらうのが、個人としてできる最大の防御方法です。

 

今では、インターネットの入力を1度するだけで、1分程度で複数の業者から、売却価格を提示してもらうことができます。

 

場所が離れていても、不動産価格の妥当性が判断できるので、ぜひ使ってみてください。

 

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