不動産査定の方法では業者と銀行で違う点は個別の評価の有無

自宅を買い替えたい

 

そう思ったときに、最初に思い浮かべるのは

 

今のこの家はどれくらいの価値があるんだろう？

 

ということですよね。

 

まずは、今住んでいる自宅にどれくらいの価値があるのかを客観的にチェックすることからです。

 

だいたいでいいので、値段の目安がわかると、そこから予算を立てることもできますからね。

 

 

カンタンにできるネットの無料査定

 

ほとんどの不動産販売業者は、営業やネットワークを持っているので、それぞれの精度の高い不動産の査定をしています。

 

既に自宅を売却することを決めている時はもちろんですが、「とりあえず今、自宅を売ったらいくらくらいで売れるのか知りたい」という要望も応えてくれます。
もっとも気になる物件の査定金額ですが、ネットで査定すればものすごくカンタンな入力で、概算価格が出てきます。

 

業者によっては、過去の成約データなどを考慮しているところもあります。

 

不動産の査定の方法

 

不動産を査定する方法は、不動産鑑定士などの専門家に依頼する方法など、実際にはさまざまあります。

 

完璧を目指すのであれば、必要な専門家ですが、まずは自宅を売却したらいくらくらいになるのか知りたい、というのであれば、そこまで費用をかける必要もありません。

 

まずは、ネットでの無料査定サービスを利用することだけで十分です。

 

そのネットでの不動産査定方法も大きく分けて、机上査定と訪問査定の二つに分かれます。

 

机上査定

 

とりあえず今の自宅の資産価値を確認したい、というときには、近辺の不動産取引事例のデータを引っ張り出したり、公示価格や路線価などという公的機関のデータをもとにします。

 

そして、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、不動産市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

 

訪問査定

 

詳細な査定額を知りたい場合には、机上査定の内容をベースにして、実際に不動産のある現地を訪問する点がちがいます。

 

建物の管理がどうなっているのかや、建物の室内の状況、そして自宅付近の周辺環境になにがあるのかなども加えて、もっと実際の不動産を売買した時の値段に近い近い金額を算出します。

 

ネットで依頼すれば、簡単に1分程度で今の自宅の価値を査定してくれます。
もちろん費用は無料です。

 

不動産価格査定をする意味とは

 

不動産の取引では、土地や建物の中古物件を仲介するときに、価格査定をします。

 

その不動産にどれくらいの価値があるのかを、値段をつけるんですね。

 

そのか価格査定によって、市場価格を算出しています。

 

家を売却すると決めたら、売却を検討し始めた頃から、不動産情報に関心を持って、インターネットや広告などを見ていますよね。

 

実際に、不動産業者に査定を依頼するとなると、おおよそ自分では「これくらいかも？」と予想を立てるくらい情報を集めているはずです。

 

もちろん、業者は、売主が希望する売却価格や近隣の類似する物件の価格、買主が購入する価格など、いろいろな観点から適正な価格を出していきます。

 

土地や建物は、おなじものが2つとない財産です。

 

たいていの場合は、とても高額で住宅ローンを組んだり計画的な資金計画をするものです。

 

だからこそ、価格査定をすることで適正な価格をつけることが重要になっているんですね。

 

不動産の価格を査定するには、物件がどんな特徴があるのか調査したり、市場がどうなっているかをマッチングさせる必要があります。

 

実際の不動産業者が行う価格査定とは

 

不動産業者と銀行の評価の違いは「法定耐用年数」だけかどうか

 

不動産業者が不動産査定を行う場合、原価法などで、まずは、建物の構造別法定耐用年数を使用します。

 

法定耐用年数とは、減価償却費の算定基準として、財務相令で定められた建物の使用可能年数のことです。

 

耐用年数を過ぎたから、実際に建物が使用できなくなったり価値がなくなる、というわけではないんですね。

 

 

 

建築後20年が経過している木造住宅でも、計画的に建物の外構や住宅設備類の改修工事を実施している物件と、新築後1度も手を加えていない物件がありますよね。

 

この差は、建物の状態も将来的に必要となる修繕費用も大きく違ってきます。

 

ここが、不動産業者が査定した価格と、一般的な金融機関の担保評価とに金額の差が生じる理由なんです。

 

 

金融機関が担保強化をするときも、法定耐用年数や路線価を使用して物件を評価します。

 

でも、金融機関は不動産業者のように個別案件の細部にいたるまで調査しません。

 

どちらかといえば、不動産査定の教科書に乗っている公式をそのまま当てはめただけ、なんですね。

 

となると、計画的に繰り返し改修工事を行って、市場で高く評価されている物件はどうやって融資するのかが気になりますよね。

 

金融機関は、申込者の属性と、担保評価の両面から審査を行って、担保評価に対する補正を行なった上で、最終的な融資額を決定しているんですね。

 

• 金融機関：法定耐用年数と路線価できっちり計算
• 不動産業者：個々の案件ごとに各評価法を適切に補正する

 

不動産業者の査定が個別案件別な点

 

宅建業者が行う、不動産査定は、個々の案件ごとに適切な耐用年数を見極めているところが違うんですね。

 

それぞれの決まった評価方法はあるのですが、業者として勝負できる価格を出すところに、銀行などと違う力が入っています。

 

不動産業者の査定額は、どこまで個別要素、個別事情を正確に捉えているか、にかかっています。

• 経年劣化の状態、重大な問題点の有無など、建物の現状を判断して価格を出す
• 過去の修繕履歴をもとに、中長期的に必要となる改修内容、改修費用を判断している
• 現状把握には、建築士、既存住宅状況調査技術者といった専門家にも意見を求めることもある

 

不動産業者が情報を集めるのは主に3点からです。

 

机上のデータである「レインズ」、成約事例地を「現地」で確認、「同じ業者で地域の相場勘」からです。

 

真の不動産査定価格をアピールするして、宅建業者として、物件を扱いたい、という思惑も入っていることも確かです。

 

レインズで売り物件、成約情報を事前チェックしている

 

レインズというのは、不動産業者同士の売買物件ネットワークのようなものです。この情報を現地調査にフル活用しているんですね。

 

レインズの情報を使うと、現在売却中の物件だけでなく、成約事例地の媒介業者が特定できます。

 

取引事例比較法を用いて、物件評価を行う場合も、キーポイントは比較検討する取引事例地の選択にあります。

 

選択する事例地によって査定地の評価が大きく変わってしまうので、データの中からいかにして最適な取引事例地を極めるかも、業者の勘所なんですね。

 

宅建業者は、レインズなどの机上のデータを活用して、現地確認と同業者への聞き込み調査をしています。

 

成約価格のほか販売中の動向や期間にも注目している

 

取引事例比較法による事例地選択をしたり、地域的な相場を調査するときは、不動産業者は、レインズという情報を活用しています。

 

ここで、販売中の動向や成約までの販売期間と言った、成約までの背景に注目しています。

 

実際に足を運んで、同業者の聞き込み調査を繰り返し集めた情報に対しては、間違いなく家を売る人の関心が高くなることを知っているんですね。

 

実際に、都心部を中心とした取り扱いの多い業者が、土地勘がない郊外の物件を取り扱うことがあります。

 

 

その時に、成約にいたるまでの時間の読みが甘い時があるんですね。

 

 

 

成約事例が少なく、しかも単価的にも開きがある場合、個別の制約までの背景が理解できないと、正確な評価を試算することは難しいです。

 

レインズの情報は、パソコン上の情報なので、制約事例がある取り扱い業者への聞き込みをして、生の声を聞くことがあります。

 

これが、机上査定と訪問査定の違いです。

 

不動産業者としても、現地確認をすることで、査定をする依頼者に対してより説得力のある説明を行うことが可能なわけです。

 

• 査定地と条件が近い制約事例をできるだけ多く集めてから査定額を出す
• 販売期間中の競合物件の有無など、制約までの背景を可能な限り聞き出している

この点に違いが出て、査定額にも開きが出てきます。

 

マメな不動産業者は地域の同業者に聞き込み調査もしている

 

不動産査定をする時に、同業者への聞き込み調査をしている熱心な宅建業者もいます。

 

宅建業者として、それほどなじみのない地域の物件を調査することもあるわけです。

 

そうなると、やはり最初は同業者から情報を得るんですね。

 

やはりレインズの机上のデータだけだと、生きた情報として活用するには、難しいんです。

 

土地勘のない地域の住宅事情や地域性を理解して、地域的感覚を得られるのは、同業者への聞き込み調査次第、という点もあります。

 

特に、できる不動産営業マンは、必ず同業者とのコミニュケーション力が高く、経験のない地域や、複雑な案件でも、必ず成約にこぎつけています。

 

相場を知るために、同業者同士で聞いている主なことは次のようなことです。

• （その地域での）販売時点での競合物件の有無
• （その地域での）販売開始から成約までの期間
• （その地域での）引き合いのある客層、所得層
• （その地域での）依頼の件数や動向
• 建物の状態、リフォームの有無、売主の売却理由

同業者の生の声から地域の相場勘をつけているわけです。

 

同業者の実績や、情報力を利用して、自らの営業に役立てているんですね。

 

坪単価ではなく地域全体を捉えて不動産価格査定を行っている

 

不動産業者が、銀行などの担保評価と違う大きな点は、地域的な感覚がある、ということです。

 

ここの不動産に価格があるように、地域にも地域にあった価格があるんですね。

 

不動産業者はどうしても、それぞれの不動産単価を意識しすぎる傾向にあります。

 

そこに、地域全体を広く捕える感覚があると、勝負できる不動産査定額を提示してくることもあります。

 

例えば、若い人が多く住む郊外の不動産を購入する時には、いきなり高級仕様の8,000万円の物件をそのまま査定額として出しても、買い手を探すのは困難ですよね。

 

そういうときは、低い不動産査定額になってしまいます。

 

逆に、周りも豪邸が立ち並ぶ閑静な住宅街では、3,000万円の物件も8,000万円でも買い手がつくかもしれません。

 

そのときは、高い不動産査定額を出してきます。

 

不動産査定では、物件査定が半分、地域査定も半分が原則になっているんですね。

 

それぞれの地域には、地域内で求められる価格、というものもあるので、不釣り合いにならないように、その価値を持つ不動産が、地域的な価格帯を形成しているとも言えます。