貸宅地を自分が自由に使う場合と比較する
他人に貸している貸宅地を理由があって売却したい
その場合には、いくらになるか、客観的な評価額が気になりますよね。
貸宅地の評価の方法での一番のポイントになるのは、「借地権」だということです。
- 他人に貸しているから自分で使えない
- 他人に貸しているから相当の地代をもらっている
この二つのバランスと、自分が自由に使える土地として売った場合の比較が、売却するとしたらどれくらいの利益になるのかの目安になります。
貸宅地の評価額と取引査定額の比較をしてみました。
そもそも貸宅地とは
借地権が設定された土地のことを「貸宅地」と言います。
借地権を設定するということは、誰かに土地を貸す、ということですよね。
具体的には、自分の土地を他人に貸して、そこに家が建っているその土地のことが「貸宅地」です。
反対に、自分の土地を自分で使っている場合の、その土地のことを「自用地」といいます。
貸宅地の売却を考えるなら、自用地の評価との比較がポイントになります。
自用地で売却した時の評価と、貸宅地で評価計算した額を比較する、ということです。
貸宅地と貸家建付地との違い
似たような言葉で、自分の土地に自分で建物を建てて、その建物を他人に貸している場合の土地を、貸家建付地(かしやたてつけち)と言います。
アパートやマンションの建て、他人に貸し、大家さんとして運営している場合の、その土地が貸家建付地です。
貸家建付地の場合も貸宅地と同じように評価が低くなるのですが、貸家宅地ほどは下がらないのが特徴です。
貸宅地の評価が低い2つの理由とは
貸宅地は、自用地よりも評価が低いです。
一般的に土地の評価額は、建物がある場合よりも建物がない更地の方が高くなります。
自分しか使わない自用地の建物だったら、自分で建物を取り壊せば更地になりますよね。
ただ、貸宅地の場合には、誰かが土地を借りている（借地人がいる）ので、そう簡単に更地にはできません。
ということは、地主からしたらしてみれば、その土地を使用することができなくなる、というわけです。
だから、その土地の評価額が低くなってしまうんです。
他人に土地を貸す借地権は、一度設定してしまうと簡単に解除することができない、というのは聞いたことがあります。
土地所有者からしてみれば、その土地の利用が制限されるので、評価額が低くなってしまうんですね。
貸宅地の評価が下がる理由とは、
- 借地権の消滅が難しい
- 自分で使えない
この2点です。
借地権→借地権を設定→自分が使えない→評価額が下がる、という流れです。
貸宅地の評価が低いのも、地主はそれ相当の地代という対価を得ているから、この借地権の評価が下がってしまった分を補っている、と考えて評価されているんですね。
貸宅地の評価の方法
借地権が設定された土地の評価額は、人に貸している部分が引かれた価格で計算されます。
自分が自由に使える自用地から、他人が使うぶんを引いたものを評価する、というイメージです。
計算式にすると
貸宅地の評価は
自用地の評価額 ― 自用地の評価額×借地権割合
になります。
借地権割合というのは、路線評価図という図面で確認することができます。
路線評価図というのは、いわゆる「路線価」と呼ばれているもので、ざっくりといえば、土地が道路に面する1平米あたりの価格のことです。
国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月に公表したときに、よくニュースで、「路線価が上がった、下がった」などでていますよね。
相続税や贈与税を計算する際に基準となる価格のことです。
価格は、だいたい地価公示価格（不動産屋さんが売り出す価格）の80％程度で、似たような地点の取引事例などを考慮して決まります。
路線価図から借地権割合を算出する例
路線価は、国税庁のページの「財産評価基準書 建物路線価図・評価倍率表」で、地域ごとの路線価を確認できます。
円や楕円の中に示されているのが路線価です。
この例の場合、
路線価が200千円／㎡
借地権割合がCで70％
です。
敷地面積が100㎡の場合、路線価は
100×200千円で2000万円
借地権がついている場合は、
2000万円ー2000万円×70％＝600万円
になります。
国税庁の計算式を使った評価額上は、もしこの土地が貸宅地でなく、自用地であれば2000万のわけです。
ここに、取引したらいくらになるかの目安がわかれば、貸宅地を売却するか、したとしてどれくらいの利益になるか、の大まかな基準がわかります。
貸宅地の売却を考えているなら、路線価とともに地価公示価格である取引価格の目安も必要です。
ネットを使えば少ない入力項目で、取引価格の幅を知ることができます。
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