築年数で変わる有利不利
住宅を中古で売る時の値段は、依頼した不動産仲介業者が「これくらいが相場です」といった見積もりを出して、それを参考に売りに出す価格を売る主が決める仕組みです。
ただし、査定方法は、査定を行う不動産会社や担当者によって大きく変わります。
基本的には、二つの方法があります。
不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル（戸建て住宅・住宅地・マンション）」をもとに算出した額で評価する方法。
もう一つが、「収益還元法式」という”賃貸に出した時の家賃”の推移から判断する方法で評価されています。
一戸建てについては、築10年で半額に、築後20〜25年程度で市場で価値はほぼゼロで査定されるのが一般的でした。
けれども、住宅の性能やリフォームの状況等を的確に反映した評価ができるように、国土交通省が2014年3月に指針を出しました（中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針）。
それを受けて、2015年7月に価格査定マニュアルが改定されています。
そのため、売却した時の残存価値は、単純に一戸建てとマンションのどちらが得かは一概には言えないのです。
マンションは価格に占める土地の割合が低いので、建物は木造でないため減価率がゆるやかなことを考えると、築浅のうちに売却する予定ならマンション、住み尽くしてから売るなら一戸建てが有利、といえます。
ただ、売却を念頭に置いているのであれば、駅近の物件だとか、利便性や周囲の環境などがいい立地を選んでおくことが大前提です。
一戸建てとマンションの資産価値の比較
一戸建ては、建築してから20年を越すと建物価値がゼロになると査定されがちです。
だから、どれだけ価格を下げても買い手がつかない駅から遠い物件などでは、不良債権化する可能性もあります。
逆に、人気の高い立地の一戸建ての場合、20年住んでも土地の値段の下落が少ないこともあります。
例えば4000万円の物件（土地3000万円、建物1000万円）が20年経った時に、土地3000万円（古家あり）で売却できた場合、20年間の住居費は1000万円で済んだ、と計算できます。
ということは、1年あたりの住居費は50万円の換算になります。
ローンを組む場合は利息分も含まれるのでもっと多くなりますが、それでも広々とした一戸建てを安い住居費で20年も住むことができるとなれば、その結果は、立地選びに大きく左右される点に注意が必要です。
ところが、マンションなら同じように20年経っていたとしても、一戸建てのように建物の価値がゼロになるほどの評価減にはならないので、資産価値自体は維持できます。
けれども、一方で、維持費(管理費・修繕積立金など)の負担が重すぎて敬遠される可能性があります。
例えば、ローンの毎月の返済額の資産結果が5万円程度になる中古売り出し価格にして、”家賃並みで買える中古マンション”として売り出したとします。
それでも、ローン以外にかかる維持費(管理費・修繕積立金など)が3万円という物件であれば、成約が難しくなります。
そこで、値引きすればすぐに買い手がつくのか、というとローンの毎月返済額と維持費の額に差がなくなって、逆に不気味な物件という印象を与えてしまいます。
マンションを中古で売るなら、維持費の大きさが立たないくらい、つまり築浅なうちに売り出すべきなのです。
中古で売るという発想がないまま年月を重ねると、最後は建て替えまで関わる覚悟がいる可能性が高くなります。
マンションの管理費・修繕積立金は、入居当初は低い水準であっても、年々数％ずつアップしていく性質のコストなのです。
いつかは中古マンションを手放すつもりでいる人は、年々下がっていく物件価格と、年々上昇していく維持費(管理費・修繕積立金など)の額のバランスを考えて売り出すタイミングを見計らう必要があります。
ネットで依頼すれば、簡単に1分程度で今の自宅の価値を査定してくれます。
もちろん費用は無料です。
