不動産価格を算出するには3つの方法
不動産価格の決め方には「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」の3つの方法があります。
収益還元法は、不動産を貸したときに得ることのできる賃料から、その不動産の価格を割り出す方法です。
主に、投資用の住宅を評価する際に使われる方法です。
原価法は、査定する対象となる不動産をもう一回作るとしたら、土地代や建物代などがいくらかかるかを想定して、最終的な価格を割り出す方法です。
建物の場合は、築年数によって価値が減少した分や、リフォームや大規模修繕によって価値が上がった分も考慮して不動産全体の価格を出さなくてはなりません。
しかし、不動産会社が査定価格を決める際には、実際には建物の価値はあまり考慮されていません。木造住宅では築10年なら新築時の半額、築20年以上ならゼロ円、などといった慣例に従って大まかに決められています。
本来、不動産には一つとして同じものはないにもかかわらず、不動産業界では一律にこの慣例が使われています。
同じマンション内の同じ仕様の部屋だとしても、メンテナンスの状況やリフォームの有無によって状態はだいぶ変わってくるはずです。
ほんとうは築年数だけで、価格を決めてしまう方法には根拠がないのです。
たとえ築50年の木造住宅でも、古民家としての価値を見出して買ってくれる人もいます。
買い手に付加価値を提案できれば、中古住宅といえどもある程度の価格をつけることができるのです。
ただし、建物の価値だけで価格が決められるものでもないです。
価格は需要と供給で決まる面もあるからです。
取引事例比較法とは、対象となる不動産と条件が類似する不動産の取引事例を調査して、最終的な価格を決める方法です。
中古住宅の査定を依頼すると、不動産会社では、基本的にこの取引事例比較法を用いて価格を決めます。
例えば、
- 去年近くの売買をしたときに同じくらいの大きさの土地が2000万円で売れていたけど、今は去年より景気がよくないから1600万円くらいかな
- 同じマンションの５階の角部屋が3000万円で売却されたから、２階のこの部屋は2550万円にしよう
というふうに不動産会社が経験と勘で価格を決めているわけです。
これが取引事例比較法です。
いまではネット上でカンタンに不動産の価値を診断してくれます。
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