相場価格とかけ離れてた？！
中古マンションを購入して、売却したんです。
その時、業者の提案する相場価格を信じていたのですが、 後から 「ぼったくられたかも」と感じてしまったんですが・・・
そういうこともあるかもしれませんね。
というのも、不動産業界では長い間、消費者の利益を損なって、「囲い込み」や「両手取引」といった業者だけが儲かる不正がまかり通っている、という噂もありますからね。
売却時には見積もりは数社でやった方がよかったんですね。
そうですね。
もしかしたら自宅売却時の相場を1社だけの見積もりとかでやってしまうと不正にはまっても気がつかないかもしれません。
土地や建物の売却価格は、いくら安くでも数百万円はしますよね。
ほとんどの人にとっては、「高い」と感じます。
とはいっても、一生のうちに何回も自宅を購入する人ってほとんどいませんよね。
だから、相場というがどれくらいかは、わかりにくいんです。
それなのに、一社で不動産査定をして見積もりを出すのは、悪徳不動産業者の手中に自ら入っていくようなものです。
いまではネット上でカンタンに数社で比較して不動産の価値を診断してくれます。
不動産業界のビジネスモデルの儲け方がアクドイ？
不動産仲介業では売却物件という権利を得て、どうやって儲けるのでしょうか。
そのキーワードとなるのは 囲い込み と 両手取引 です。
囲い込みとは
その手口は、売主から物件の仲介取引を独占できる専任専属媒介契約を結びます。そして、全業者の物件情報が集まるレインズ（不動産流通機構）に物件概要と資料を登録しなければならないので、登録はするのですが、一般広告はでさないで放置するのです。
このため、その物件に興味のある消費者の目には届かないことになるんですね。
この時、レインズを見た他の業者から問い合わせが来ても、「すでにお客が入っています」と嘘を言って、他の業者を排除します。
これが 囲い込み です。
売主からすれば「高く売りたい」「目標の価格で売って欲しい」「早く決めたい」という希望があっても、業者の方が「売主は海外旅行中です」などと断ったりするのです。
売却を依頼した会社が、勝手に他者からの顧客を断るのはモラル違反なのです。
両手取引とは
その一方で、売主は囲い込みをされて、売却時期がずるずる延びて数ヶ月経って、売れ残った物件に見せかけます。
そして、「これでは高くて売れません。もっと下げましょう」とオドシとも思えるような方向に持っていき、売主が設定していた価格を大幅値下げして、納得させます。
すると、物件は格安物件になるので、預かった業者はレインズ登録業者の営業網を使わなくても、買主を容易に見つけることができるのです。
こうやって、この業者は売主からの手数料3％と、買主からの手数料3％をゲットできるのです。これが、 両手取引 というものです。
なぜか、売り手と買い手の仲介業者が同じになる相互仲介は日本では認められているんです。
売り手と買い手の代理人として交渉する人が同じというのは、本来、”利益相反”になるはずで、禁止されていないことがまず大問題なんですね。
ところが、実際にはこの通称「両手取引」は当たり前のように行われています。
残念ながら、不動産業界では両手取引で契約したことで、「営業努力をした」くらいにしか考えない営業マンも多いです。
そうなると、売主は、預かった業者がダブルで手数料を稼ぐために、不当に安く売らされる羽目になるのです。広めの土地は建売メーカーに、中古マンションはリノベーション業者に売り払ってしまうこともあります。
つまり
- 取引成立時に売主から仲介手数料をもらう（元付不動産）
- 取引成立時に買主から仲介手数料をもらう（買付不動産）
を同時にこなしているのです。
単純に、仲介業者の報酬が２倍になるわけです。
各仲介業者は少ないビジネスチャンスをものにして多額の収益を上げる両手取引になるようにしているのです。
業者の囲い込みが変わるかも
こうした悪弊をマスコミで問題視することもあります。
大手不動産会社でも50件以上あり、中小不動産会社だからダメ、大手だから大丈夫、というわけでもありません。
不動産取引の古い慣習が不動産業界に残っている以上、住宅の資産価値から得られる利益は全て業界の中に吸収されて、一般の人にはわたってきません。
こういったあまりよからぬ習慣を変える試みがあります。
ソニー不動産とYahoo!JAPANが共同で運営する「個人で物件を売り出せる不動産売買プラットフォーム」「おうちダイレクト」は、ネット上で物件を登録して、いつでも自分の好きな価格で売り出すことが可能な仕組みになっています。
大手不動産業界団体は「不動産情報サイトの中立性を損ねる」と言って反発して、Yahoo!JAPANへの情報提供のとりやめも示唆しているくらいです。
ただ、ソニー不動産も契約の時に手数料を支払わなければならないなど、今までの不動産業界ビジネスモデルと変わらないところもあります。
また、Yahoo!JAPANは情報サイトの掲載では、不動産業者からお金をとっている関係もあるので完全には今までの不動産業界の習慣が抜けきれないのかもしれません。
自分で好きな価格を出せるといっても、周辺とあまりに離れた相場価格ではまず売れませんからね。
ネットで依頼すれば、簡単に今の自宅を客観的に査定してくれます。
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