4種類の評価によって土地の価格は変わる
一物四価
家を売ろうとしようとしているときや、土地の評価がどれくらいかを知りたいときに、査定をしてもらうことになりますよね。
この査定価格、それぞれの不動産会社によって、違いが出てくることがあります。
土地の価格の決め方の仕組みによって違うからなんですね。
土地の値段というと、一つの公式があって、誰が計算しても同じではないんですか？
土地の価格＝地価は、4種類の評価方法があって、それぞれの評価方法によって価格が違っているんです。
土地の値段(地価)は、「一物四価」といい、4種類の価額があります。
一物四価の４種類の評価とは？
不動産査定の方法の大前提として、価格には4つの評価方法があることを知っておく必要があります。
査定してくれたけど、どの評価方法で価格を算出したのかは、とても大事なポイントだからです。
この4つの価格の評価方法は、不動産業者が「不動産の価格」を検討するときに、基本になるものです。
それぞれの価格の評価の特徴を理解して、出てきた価格を見るとわかりやすいですよ。
「時価」個別要素と個別の事情が反映される
実際の取引の価格(実勢価格)のことです。
実際に不動産を売却する場合、その市場ではどのくらいの評価が可能か、という時価のことなので、不動産業者や、売主・買主にとってもとても重要な価格です。
不動産屋さんで売買されるときの価格、と言ったほうがわかりやすいかもしれませんね。
この時価こそが、特に都心部では一番値段としては高い評価がされることが多いんですね。
時価は、公示価格、路線価、固定資産評価額などをさんこうにして、不動産の個別要素や事情をすべて考慮したものだからです。
個別要素と個別事情の中味は、
- 個別要素：土地の形状、利用状況、建物の状態など
- 個別事情：心理的瑕疵（事件があった物件）、債務整理、相続のために売り急ぎたいなど
があります。
近隣の不動産と比べて、不動産査定をしたときに、価格が違ってくるのは、算定の基準がこの個別要素と個別事情がかかわっていることが多いです。
「公示価格」は個別事情は反映されない
国土交通省が実施し公的な指標となる価格(=公示地価) のことをいいます。
これは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格として発表する価格で、国士交通省が全国の不動産鑑定士の評価に基づいて、付属機関である土地鑑定委員会で、審査の上、決められます。
毎年3月頃に公表されます。
他に、都道府県が7月1日時点の土地の評価をする「基準地価」もあります。
両方とも、公共用地の取得、国土利用計画法に基づく土地取引価格の判断基準になります。
公示価格は都市計画区域内の土地が対象ですが、基準地価は都市計画区域外までも含みます。
この公示価格はインターネット上で簡単に確認できます→国土交通省の「標準値・基準値検索システム」
どちらかというと、教科書的な不動産価格のイメージですね。
特に、公示価格の基準となる標準値の指定には、用途・環境・地籍・形状などが十分に考慮されています。
極端に大きな土地や、旗竿地といった形の悪い不整形地は、標準値に指定されていないのが特徴です。
査定で公示価格を利用する場合には、この教科書的な基準に当てはまる場合に利用されますね。
債務整理や相続のために売り急ぎたいといった、物件の個別事情は全く考慮されていない価格です。
路線価(路線評価額、相続税評価額)は個別要素が反映されていない
相続税や贈与税の評価の基準となる価格 です。
国税庁が発表する道路（＝路線）に面している宅地１㎡当たりの土地評価額のことです。
おおよそ、公示価格の約8割が路線価の目安と言われていますね。
家を売ったりするときにも利用されることがあって、特に金融機関が不動産の担保強化をするときに、重要な参考価格として使用している数字です。
路線価の価格は、市場価格になるべく近い設定がされるようになっています。
しかし、もし市場価格よりも高くなった場合、相続税の基準となるので、計算したら実際の市場価格より相続税を取りすぎることになってしまうために、世間の反発にあってしまうので、少し低めに設定されています。
路線価は国税庁のサイトで確認できます。
→財産評価基準書路線価図・評価倍率表
路線価は計算が簡単で分かりやすいのが特徴です。
１㎡あたりの土地評価額が千円単位で書かれているので、単純に面積をかけるだけだからです。
ただ、そのまま使うだけでは個別の要素が反映されにくい弱点があります。
正確な評価額を算出するには、奥行価格補正率などをつかった調整が必要になってきます。
路線価を使っての土地の評価は、土地計上・位置関係などの個別要素が反映されていません。
ということは、きれいな整形地も形の変わった不整形地も、道路に面する部分（接面道路）が同じだったら、同じ評価になってしまうという欠点があります。
「固定資産税評価額」 買主の費用計算に利用する
市区町村が算定する固定資産税などの徴収のために、固定資産税の評価の基準となる価格です。
市区町村の担当者が、建物を見ることで、この建物はいくらくらいか、を算定して決めます。
公示価格の約7割が目安と言われています。
固定資産税評価額の評価替えは、平成27年度、平成30年度というように3年に一度、基準年度ごとに 評価替えが行われます。
新しい評価額が決定されて、この評価額が3年間据え置かれます。
但し、地価の下落があり、据え置くことが適切でないときは、簡易法により評価額が修正されます。
不動産の購入時に必要となる、登録免許税や不動産取得税の算定基準でもあったりするんですね。
家を購入するとか、土地を購入する場合には、そのものの代金のほかにかかるお金を算出するために、かならず把握しておくことです。
固定資産税評価額は、不動産の所有者には毎年春ごろに「納税通知書」で、所有者以外だと市区町村役場の窓口で「評価証明書」を取得することで確認できます。
- 不動産所有者：「納税通知書」
- 所有者以外：「固定資産税評価証明書」
「固定資産税評価証明書」は有料ですが、登記等で利用する場合には、無料になっていますね。
価格と価額の違いとは?
土地の評価である”地価”に限らず、お金を表示する際に、「価格」と「価額」と書かれていることがあります。
厳密に言うと「価格」と「価額」には違いがあるんです。
価格とは、それに付いてる値段で値札の数字を言い、
価額とは、その物のその時の時価を言います。
例えば、100円の価値のものを安売りで10円で売っていたら、価格は10円で価額は100円となります。
税法の通達上はそのような意味で使われているそうです。
土地の価格の4つの評価方法のまとめ
土地の価格の評価方法は、時価、公示価格、路線価、固定資産評価額の4つの評価方法があって、それぞれ特徴があるんですね。
それぞれの4つの評価方法のしだいで、不動産査定の額も変わってきます。
今の物件がどれくらいの価値があるのか、売却したらいくらくらいになるのか、知りたいですよね。
自分で物件を査定したとしても、市場での評価はまったく違っていることもあります。
物件査定をすると正確な財産の価値がわかります。
最近ではインターネットでカンタンに、今の自宅を売ったらいくらになるかの不動産価格がわかります
→
