成年後見人は家の売却もできるけど制限がある
家庭裁判所が関与がある成年後見制度の売買
若い頃はバリバリと働いていた人でも、年をとって認知症になり判断能力を失ってしまうことってありますよね。
そういう人が、土地や建物の不動産を持っていたら、判断能力がないので、売ることもできなくなってしまいます。
その判断能力を丸ごと代理できるようにするのが成年後見人の制度です。
ただ、成年後見人が何でもかんでもバシバシできるかというとそうではないんですね。
成年後見人が選ばれるところから、重要な財産を売却するところなどは、家庭裁判所が関与しています。
成年後見人が選ばれている不動産を売却するときのポイントを紹介しています。
成年後見制度とは（カンタンに）
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などによって、十分な判断能力がない人を法律的に支援・援助する制度です。
「任意後見」と「法定後見」の2種類があります。
- 法定後見
すでに本人の判断能力が十分でない状態の時に選任される - 任意後見
本人の判断能力が衰える前に後見人を選任する
成年後見人として選任される人は、親族のこともありますが、おおよその場合、司法書士や弁護士といった法律専門家の人たちです。
成年後見人には、「包括的な代理権」があります。つまり、ほとんど全てのことを本人の代わりにできてしまうんです。
成年後見人に親族がなってしまうと、財産をほぼ丸ごと管理するために、横領や親族間nの争いが多くなってしまうからなんですね。
後見制度の内容が法律的に複雑ということもあります。
自宅を売るなど不動産を処分することもできる成年後見人
成年後見人は、丸ごと代理ができるので、「必要性」と「相当性」が認められれば、不動産を処分することもできます。
- 必要性
生活費や医療費捻出など、目的に必要性があること - 相当性
価格などが市場相場と比較しても相当であること
本人が高齢で、判断能力があまりない、とすれば、まるまる代わりに自宅などの不動産を売却することも、できるのが成年後見人です。
これから、高齢化の時代になっていくので、成年後見人が当事者として、不動産取引を行う機会は減ることはないです。
不動産売却の決済の場に、成年後見人が出てくる機会も多くなっているんですね。
居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が代理人として、不動産の処分ができるのですが、注意する点があります。
それは、対象となる不動産が居住用不動産の場合です。
居住用不動産とは、被後見人(認知症になった人とか)が居住用に使っている不動産で、一次的に病院や施設に入院・入所していて、退院後に帰る予定の不動産も含まれます。
成年後見人が、非居住用不動産を処分する場合は、必要性と相当性が認められれば、売却することもできます。例えば、使わなくなった別荘とかですよね。
これが、居住用不動産の処分に関しては、家庭裁判所の許可が必要になるんです。
もし、家庭裁判所の許可を得ていないで行われた処分は、無効になってしまいます。
成年後見人はなんでも丸ごと代理できるのが、特徴ですが、重要な財産に関しては、家庭裁判所の許可、というフィルターが介在している、ということなんですね。
後見監督人が選任されていたらセットで動く
被成年後見人には、成年後見人だけでなく、成年後見監督人が選任されている場合があります。
やはり、成年後見人だけだと歯止めが効かなくなったりする場合があるからです。もちろん、成年後見監督人が選任されていないこともあります。
この成年後見監督人が選任されている場合は、不動産の売却などの契約をする場合には、この成年後見監督人の同意が必要になってきます。
成年後見人の不動産登記書類には許可関係がある
不動産を売却する場合には、登記をします。
一般的な不動産売買の場合も、重要な書類、例えば印鑑証明や委任状など本人が記入するものがありますよね。
でも、成年後見人がいる不動産売買の場合は、その本人が重要な書類を準備ができないわけです。
だから、成年後見人が代わりに契約をするんですが、全てを信頼して契約するとなると、相手の方が不審に思ってしまいますよね。
そこで、とても重要な書類に関しては、「家庭裁判所の許可」や「後見監督人の同意」が記されている書類をつけないと、売却の登記ができないようになっているんです。
売る方が、成年後見人が選任されている場合は、「後見登記」に登記されているので、登記事項証明書を取得して確認することから始めます。
成年後見人の不動産登記必要書類
- 登記済み権利証または登記識別情報
- 成年後見人の印鑑証明書・実印
↑ここが違う - 登記事項証明書「後見」または「成年後見人の選任審判書」
↑この書類が特別 - 家庭裁判所の売却許可決定書（居住用不動産の場合)
↑この書類が特別 - 成年後見人の同意書・印鑑証明書(成年後見監督人が選任されている場合)
↑この書類が特別
成年後見人が自宅を売却する場合のまとめ
一般的な代理人の契約とは異なって、所有者本人に石確認ができない、成年後見人との契約では、書類による成年後見人の立場の確認と処分理由(必要性)、処分価格(相当性)のみきわめがとても大事になっているんです。
成年後見人が選任されている自宅を売却する手続きでも、とても重要ことには家庭裁判所の許可を通して安心度合いを高めているんですね。
不動産を売却するにあたって、処分価格は客観的にわかるような金額でないと売ることができません。
インターネットで売ったらいくらになるかの数字を知ることができます。
