媒介契約はメリットとデメリットを確認してからする
家を売る際には、本当に信頼できる不動産会社と契約を結ぶようにしたいですよね。
すでに買い替えなどで、購入したい住まいが決まっているのなら、その購入先の不動産会社を選ぶのもいいです。
マイホームが売れなければ、自分たちの売り出し物件も契約してもらえませんからね。
危機感を持って売却か東堂をしてもらえます。
また、購入代金の支払いと、売却代金の受け取り時期を調整してもらえるなどのメリットもあります。
家の売却の成否は、不動産業者選びにかかっているといっても過言ではないくらいです。
媒介契約の種類は3種類あります。
それぞれの販売活動や状況報告の頻度がどう変わるのかを確認して、信頼できる不動産会社に媒介を依頼することがポイントです。
不動産の媒介契約とは
不動産売買の媒介契約とは、宅地建物取引業者が、宅地建物の売買や交換の仲介の依頼を受ける際に、依頼者との間で契約する契約のことです。
家を売却するにあたって、どの不動産会社に連絡したらいいんでしょう？
最終的に決めるのは、契約形態をざっと理解してからの方がいいですよ。
よくポストには不動産会社のチラシが入っていますよね。
そこで売却を考えているなら、一度、連絡してみようとする人も多いはずです。
そのチラシには様々な仕掛けがしてあります。
媒介契約には、3種類あります。
それぞれに特徴と違いがあります。
| 契約期間 | 業務の報告義務 | レインズへの登録 | 直接取引 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 規制なし | 義務なし | 義務なし | できる |
| 専任媒介契約 | 3か月以内 | 2週間に1回以上 | 媒介契約から7日以内 | できる |
| 専属専任媒介契約 | 3か月以内 | 1週間に1回以上 | 媒介契約から5日以内 | できない |
「専属専任媒介契約」の数は少ない
専属専任媒介契約とは、特定の不動産業者に媒介を依頼して、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で、売却活動の状況を報告する義務があります。
依頼を受けた物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければいけなんですね。
この場合、依頼した方は自分で購入希望者を見つけることができません。
自己発見取引ができない、と言われるところです。
専任媒介契約とほとんど同じなのですが、制約事項が多いので、実際には専属専任媒介契約が締結されるケースは少ないです。
「専任媒介契約」は依存度が高くなる
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じように、特定の不動産業者に売却を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
依頼を受けた物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録する点も、専属専任媒介契約と同じです。
違うのは、依頼した方が、自分で購入希望者を見つけることができる、ということです。
自己発見取引ができる、という点です。
窓口が一社になっているので、情報の整理が簡単にできるというメリットがあります。
不動産業者にとっても、仲介料を取り損なうこともないので、広告費などを多く使って販売活動をしてくれることも期待できるんですね。
窓口が1社ということは、その不動産業者への依存度合いも高いのがデメリットにもなります。
「一般媒介契約」
一般媒介契約とは、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者は、依頼主への売却活動の状況を報告する義務は負いません。
依頼する方も、自分で購入希望者を見つけることができます。（自己発見取引ができます）
複数の不動産仲介業者に依頼することができるので、たくさんの購入者が興味を示してくれる可能性が広がります。
また、複数の業者に依頼することで、業者間の競争で、いい購入者を見つけてもらえるかもしれません。
この一般媒介契約を使おうとする人は、需要が高くていい条件で早く売れる可能性の高い物件を持っている人にメリットがあります。
また、不動産の売買に慣れていて、自分でもバシバシ進めて行くことができる人は間違いなくこの一般媒介契約ですね。
デメリットとして、仲介業者には進捗状況を報告する義務がないので、全ての業者が情報を提供してくれるわけではないんですね。
必ず自分のところで、売却すると決まっていないので、仲介業者も販売活動にあまりコストをかけることがないので、積極的な販売活動は期待できません。
不動産仲介業者と媒介契約をしてから売却までの注意点
媒介契約を締結したら、あとは業者に丸投げ、ということもできるのですが、各ポイントで押さえておきたいじこうがあります。
売り出し価格は慎重に決める
不動産の売却活動は売り出し価格を決めることから始まります。
売り出し価格を査定額より高く設定することもできるのですが、その価格で購入希望者がいなければ、結局は価格を下げることになってしまいます。
不動産の価格が下がると、大きい額が動くので目立ちますよね。
だから、売り出し価格の決定には、慎重になった方がいいんですね。
内見ではいい印象を与えられるようにする
売り出し価格を決めて購入希望者が出てきたら、実際に自宅を見てもらう内見が始まります。
内見の際には、その場に自分自身がいたとしても、不動産会社に任せてもいいのです。
ここでは、購入希望者に良い印象を与えるためにできるだけ綺麗で広く見えるようにしておきたいですね。
購入しようとする人にも、よやんや引き渡し時期の希望があるはずです。
最終的には、売主買主の双方の条件交渉になるのですが、その際には、不動産仲介業者にも相談して、納得のいく着地点を作りたいですね。
売り出し価格を改定する（下げる）
購入希望者がなかなか見つからない場合や、見学に来てはくれるけど契約まで至らない場合には、不動産仲介業者に理由を聞いて、サイド売り出し条件を確認してみる必要があります。
この時、不動産業者に言われるがまま、ただただ価格を下げて行くのを見て行くだけでは、ジリ貧になってしまいます。
売れないからすぐに「価格が高いからだ」と考えないで、売却活動全体で何が問題になっているのか、改善するところはないのか、を検討すべきところです。
契約から引き渡し時には新居が決まっていること
買い手が見つかって契約が成立すると、売買契約を交わして、決済、引き渡しへと続きます。
→家の売買で金銭消費貸借契約と決済までの準備の流れと内容
売却ごに引き渡す際には、当然、自宅を待機するわけです。
その際に新居が決まっていればいいのですが、まだ決まっていないという場合には、見つかるまで仮住まいで生活をすることになります。
そこで、売却活動と並行して新居の購入を進めるなら、いったいどちらを先行させたらいいのか、という問題にも直面します。
→自宅を買い替える２つの方法
媒介契約の締結（まとめとアドバイス）
よくチラシで配られて配られている不動産会社に査定を申し込むと、売却にかかわりたいがために高い査定額を提示する場合もあります。
注意しておきたいのは、高い査定額を出したから、と依頼してしまうと危険ということです。
最初に高い額を提示しておいて契約させて、あとは自社物件を売りつける業者もあるからです。
最終目的は高い値段で売却できることだとしても、必ず、複数の不動産会社にさていを依頼して、各会社の査定額の根拠を確認する必要があります。
そのなかで、信頼できるとおもった不動産会社に売却を依頼しましょう。
今は、ネットで1分ほど入力すれば、数社から査定額を提示してくれます。
