金銭消費貸借契約と決済までの準備の流れ
- 住宅ローン本審査は正式回答までに2週間必要
- 金銭消費貸借契約と完済依頼までに決済日時を確定する
- 金種確認と必要書類確認が決済までの最終準備
家を売る、買うという不動産売買契約が終わったら、決済というゴールまでもう少しです。
金銭消費貸借契約、完済依頼、決済日までは計画性が重要なんですね。
最終的、お金が一気に動くのが、決済日なのですが、その日に向けての準備がここで紹介する、決済までに必要となる大切な手続きです。
買主が行う住宅ローンの本申し込み
売買契約ご、最初に行う手続きが買主の住宅ローンの本申し込みです。
売買契約で定めた「融資利用特約の期日内」に余裕を持って金融機関の正式回答を得られるようにします。
買主は、契約時に本申し込みで必要となる書類全てを用意しなければなりません。
金融機関の事前審査の場合、主に申込者の属性や個人信用情報から融資額を判断するので、審査日数は1日から1週間程度と、比較的短期間でわかります。
それに対して、本審査では「住民票」や住民税決定通知書といった帝室書類による詳細チェックがあります。
不動産の担保評価や、保証会社による審査も行われます。
また、団体信用生命保険の審査もこの段階で行われます。
審査日数は10日から2週間程度になります。
仮審査段階の事前審査が承認だったのに、本審査で日承認や融資額減額になった場合もあります。
原因として主なものは、
- 事前申込書の告知内容に誤りや変更があった
- 事前審査から本審査までの間で違う借り入れをした
- 不動産の担保評価上の問題が発覚した(違法建築、再建築不可、心理的瑕疵など)
- 団体信用生命保険の加入が承認されなかった
- 金融機関から追加書類を要求されて、新しい問題が発覚した
いわゆる提携ローンと呼ばれる住宅ローンの本申し込みに関しては、宅建業者が買主への商品説明から金融機関への持ち込みまでを代行して行うことになります。
買主が行う金銭消費貸借契約(金消契約)
住宅ローンの正式承認が出たら、次は金銭消費貸借契約(金消契約)です。
金銭消費貸借契約(金消契約)は、金融機関との正式な契約をする、ということなんですね。
提携ローンでのこれまでの手続きと違うのは、申し込み者である買主本人が金融機関の窓口で行う、という点が違います。
ここでは、
することになります。
この金銭消費貸借契約(金消契約)が融資条件見直しの最後の機会になります。買主にとっても、不明な点を遠慮なく質問できる最後の機会です。
金銭消費貸借契約(金消契約)では、必ず融資の実行日（決済日)を確定しておくことが、一番重要なことです。
売主側の、抵当権抹消手続きと同じ日にする必要があるので、日程調整を行うからです。
売主が行う抵当権抹消準備
買主の住宅ローンんお正式承認が得られたら、売主がわも物件に設定された抵当権抹消手続きを同時進行します。
金融機関にもよるのですが、一般的に完済hi(決済日)のおよそ2週間前までに契約者本人による残債務の完済依頼手続きが必要になります。
完済依頼とは、残った債務をこの日に全部支払うので、抵当権抹消書類一式を準備してください、というものです。
完済日付で利息計算や保証料払戻金の計算のために、完済依頼するまでに決済日を確定しておくことが必要になるんですね。
完済依頼の鉄続きは、売主が融資を受けている金融機関窓口で行うことになることが通常です。
売主の債務を弁済する金融機関と、決済当日の抵当権抹消書類の受け取り方の確認もしておくことになります。
通常は、債務を弁済する金融機関の担当者は決済場所に同席することはまずないです。
決済が終わった後に、売主や登記を担当する司法書士が金融機関の窓口まで抹消書類を受け取りに行くことになります。
金融機関が決済場所から遠方にある場合には、決済場所が登記申請を行う管轄法務局に一番近い支店窓口で、抹消書類の受け取りが行えるようにすることもありますね。
売主の完済依頼、抹消書類の受け取り方法がわかったら、司法書士が金融機関の準備する抹消書類の事前確認をすることになります。
決済までの金種の最終チェック
金種とは、決済金を振り込み、保証小切手、現金、といった支払方法別に区分しておくことです。
買主の金銭消費貸借契約(金消契約)と売主の完済依頼が完了したら、決済当日の金種の確認をします。
金種、といっても振込手段とか、よくわからないですね
この金種の確認は、不動産業者が行うものなので、細かい数字は最終的に出てきた数字をチェックすることになります。
売主がわの主な金種
- 決済当日に買主から売主に支払われる残代金
- 日割清算金
- 司法書士に支払う登記費用
- 仲介業者の仲介手数料
通常は、受け取り側の売主が、受領する残代金と、日割り清算金の金種内容を確認して、登記費用、仲介手数料などの諸費用は現金で用意することが多いですね。
買主がわの主な金種
- 残代金(振込と現金)
- 日割り清算金(現金)
- 金融機関事務手数料(引き落とし）
- 住宅ローン保証料(引き落とし）
- 登記費用(現金)
- 火災保険料(現金)
- 仲介手数料(現金)
売主の未払いの税金や、光熱費、管理費などがあれば、支払いができているかを確認することになります。
税金や光熱費は、振込用紙の控えなどで確認して、管理費などは管理会社に直接確認することになります。ほとんどの場合で、不動産業者が確認しているはずです。
もしここで、未払い項目があったら、必ず書面で確認して徹底しておかないと、あとで買主が痛い目を見ることになる場合もあります。
家を売る売主など、登場する人が全員集まるのが、最終の決済日です。
→家の決済・引渡しの流れ｜決済当日の手続きはどうなっているのか
