不動産業者がよく動くのは専任媒介の時
不動産売却の形態で、専任媒介と一般媒介とがありますよね。
自分が売主になって、不動産売却をしようとしたときに、業者から説明を受けて初めて知った、という人も多いんですね。
なんとなくわかったけど、
専任媒介と一般媒介とどちらがいいの？
て迷ったりします。
結論としては、「専任媒介」のほうが絶対にいいです。
理由は、不動産業者がよく動くからです。
ここでは、不動産売却をするときに、専任媒介にするか、一般媒介にするか、
迷っているなら専任媒介をオススメする理由を紹介します。
後からでも変更できる「専属」と「一般」の不動産売却の契約形態
不動産売却を考えた時に、専任媒介にするか、一般媒介にするか？
どっちがいいの、と悩みますよね。
業者でなくて、一生のうちに数回だけ不動産の売主になる人は、必ず専任と一般のどっちがいいのかな、とか考えます。
そんなに深く考え込まずに、
特にわからずに不動産業者に行ってしまったけど、自分は今どっちなんだろう、というくらいの感覚の人もいますよね。
そんな人も、後になって契約形態を「一般」から「専属」に変えたり、その逆に変えることもできるので、参考にしてください。
専任媒介と一般媒介の違い
そもそも大まかに、専任媒介と一般媒介の違いなんですが、
他の業者に重ねて依頼することができないのが専任媒介
あの1社と決めたらその1社にしか売却の活動を依頼できないんですね。
その依頼された不動産業者は、不動産流通機構レインズというところに物件を登録します。
レインズに登録したら、他の業者でもその物件をお客さんに紹介することができるようになるとこれ登録すると、幅広く流通することができるというものなんですね。
専任媒介で契約したら、仕事の業務状況を2週間に1回以上、売主に報告する義務があるというものです。
専属媒介の売主でも、依頼者が自分自身で見つけた買主とは契約することができます。
例えば、自分の友達が「その物件を買いたい」とかいう話が出た時には、契約をすることができるんですね。
専属専任媒介という、専任媒介のもうちょっと縛りがきついものがあります。
この場合は、売主である依頼者が自分で見つけた買主も契約できないよ、というものなんですね。
この専属専任契約は、正直言って、ちょっと使ったことないくらいないのですが、売主としての契約形態は、「専任」か「一般」か、というくくりでいいのが、不動産業界の常識ですね。
一方、一般媒介契約の場合は、重ねて複数の業者に依頼することができるんです。
A社 B社 C社 と何社とでも契約ができるんですね。
いくらでも、「お願いします」と言って、依頼することができるんです。
依頼された業者は不動産流通機構レインズで登録する義務がありません。
また、専任媒介のように、業者は業務状況を報告する義務もないんです。
このように、不動産売却をする際には、専任か一般のどちらかを選ぶことになります。
それぞれに、良いとこと悪いところがあるので、違いを強調すればするほど、迷いが出てきてしまうものなんですね。
結論としては専任媒介の方がいい
専任媒介と一般媒介のどちらがいいの？
結論から言えば、専任媒介のほうが絶対にいいです。
理由は、不動産屋は仕事をとってがんばろう、と思ったら、必ず専任媒介を取りにくるからなんですね。
専任媒介であれば、売主からの手数料が必ずもらえるからなんです。
専任媒介ならば、どういった形で契約しようとも、売主からは絶対に媒介手数料がもらえます。
一方で、一般媒介だと、最悪の場合、手数料が1円も入らないこともあるんです。
例えばA社 B社 C社で、一般媒介としてそれぞれ活動を始めたとします。
そこで、B社がお客さんを見つけてB社で契約しますよ、と言ったら、せっかく活動してた A社は1円も入ってこないということになるんですね。
これが、A社が専任媒介であれば、必ず手数料が入ってくるのがわかっているので、会社としても折り込みチラシとポスティングとかお金を使うパターンが多いわけです。
同じように、売却の活動をしても、1円ももらえない場合があるとしたら、専任媒介をしますよね。
だから、有利に不動産を売却したいのであれば、専任媒介のほうが絶対にいいんですね。
競争原理は一般媒介では働かない理由
よく一般媒介で、何社かで競争して、競わせようと思う売主もいますが、不動産会社的には、競争原理はありません。
一般媒介では、何社とも契約できるから、会社同士で競争したりしないんですか？
やはり、手数料収入というお金がからんでいるので、競争原理はここでは働きません。
もう、一般媒介になった時点で、不動産会社としては、絶対に競いません。
営業マンとしての気持ちは「あぁ一般かぁ」という認識です。
表情はお客さん向けには変えていなくても、一般媒介になった時点で、競争などせず、他に絶対に取れる物件の方に力を入れるんですね。
売主から見て、一般媒介で業者同士を競わせよう、という選択は、間違っています。
業者は、あの売れない物件は一般にしよう、というくらいの意気込みでしかないんですね。
だから、絶対に専任媒介のほうがいい選択になります。
業者が信用できなかったら必ず断る
不動産売却は、専任媒介ですることを決めた。
でも、専任媒介を選んだ先がとても重要なんです。
それは、
不動産売却を依頼した不動産業者が信用できなくなったら、すぐに断る
ということです。
どういうことかというと、例えば、
専任媒介でレインズに登録して「他の業者にも見てもらうために、幅広く流通させますよ」ということを約束している契約形態なわけです。
そこが一般媒介との違いでもある取引なんですが、レインズに登録せずに、自社だけで物件を囲い込む悪質な業者もいるんです。
契約を結んだとしても、なんとなく「ちょっと怪しいな」と思ったら即断ることです。
→仲介業者を変えたい｜途中で業者を変えるリスクとベストな変更方法
専任媒介契約は、3カ月以内という有効期限がありますが、有効期限内でも。契約のペナルティということで、解約することができます。
その場合は、すぐに断わることです。
もし、断れなければ、一般媒介に切り替えて、新たにもう一社依頼する方法をとります。
これで、囲い込みを予防するポイントになるんですね。
ただ、一般媒介にしたとしても2社までにしておくべきです。
3社以上になると、市場にもかなり多くの不動産屋から出回ることになって、見世物物件になるからです。
そういう物件は、
- どうしても売れ残り感がある
- 相場よりもちょっと高い
というふうにも思われるんですね。
比較的、専任媒介に近い形に似た、一般媒介でも2社との契約で抑えるのが、一番効果的です。
不動産売却は、売主と不動産業者の信頼関係はとても大事です。
どっちかが疑い始めると、ぎくしゃくしたまま、トラブルになったりすることは、本当よくあります。
だから、信頼関係が築けない業者は変えたほうがいいんですね。
依頼した後でも、断る勇気は本当に大事です。
不動産を売却しようと考えているなら、ネットで1分ほどの一回の入力で、複数の業者からの提案を受けられます。
