家を買換えをする時は住宅ローンの残額しだいで資金計画が決まる

家を買換えをする時は住宅ローンの残額しだいで資金計画が決まる

買換えをするときは今の住宅ローンしだいで次の家が決まる

家を買い替える際に今の家の住宅ローンが残っているなら、その額は買い替え後の家の資金計画に影響してきます。

 

住宅ローンの残額と今住んでいる自宅の査定額を比べることによって、プラスになるかマイナスになるのか、ということなんでうすね。

 

家を買い替えるのは、手間と時間がかかる大仕事です。

 

買い替えの手続きとしても、いま住んでいる手持物件を売却して新規の住宅を購入する場合、新規物件の購入を先に手続きをしてしまうと、現在、手元にある自宅が売れないときは、とても困ってしまうことになります。

 

 

売却と購入を並行して進める買い替えはタイミングが難しい

自宅の買い替えのタイミングは難しい

 

新しく購入する家を買う経済的な余裕があって、今住んでいる家の売却資金をあてにしなくてもいい買い替えの場合には、家の売却と購入別々に進めてもOkですよね。

 

ただ、住み替えの場合には、一般的に売却金額を次に住む家の購入資金に充てることが多いです。

 

 

家を売るのと、買うのを並行して行う、ということですよね。


 

 

簡単に言えば、売りと買いを並行することですが、実際にすると、タイミングの面で難しいんですね。


 

不動産の売りと買いを並行して進めていくというのは、簡単なことではありません。

 

特に、売買のタイミングと資金計画について事前に慎重に検討する必要があるんです。

 

自宅を買い替える2つの方法

 

買換えをするときには、次のような方法があります。

  1. 今住んでいる自宅を先に売却してから 新しい物件を購入する(売り先行)

    .....この方法が望ましいです。

  2. 新規物件の購入を先にする(買い先行)

    .....この場合、新規物件の購入手続きでは、「手持の物件を ○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかったとき、又はその売却 代金が受領できなかった場合には、本契約は消滅する」などの「買換特約」をつけておくことです。

「売り先行」のメリットととデメリット

 

売却活動の見通しがたってから新居を探す場合には、売却額をもとにした資金計画が立てやすい、というメリットがあります。

 

その一方で、すぐに新居が見つからなかったら、仮住まいの確保などが必要になります。

 

 

「買い先行」のメリットととデメリット

 

購入する新居にめどをつけてから売却する場合には、新居をじっくり探せる、というメリットがありますが、今住んでいる売却活動が思うようにいかないデメリットがあります。

 

売却を急ぐあまりに、売却額が想定より下がってしまうリスクが考えられるんですね。

 

住み替えの資金計画次第で、売り先行がいいのか、買い先行でいくのか、どちらがより適しているのかは、それぞれの事情や優先事項によっても違って来ます。

 

「下取りシステム」もあるが価格は大きく下がる

 

手持ちの物件が一定の期間に売却できなかった場合には、その物件を買い取ってくれる業者もあります(いわゆる下取りシステムです)。

 

しかし、この場合、下取り価格は、売却希望価格を大きく下回るのが通常なので注意しておく必要があります。

 

このシステムを使うときは、買取の時期、価格、条件等について、契約書もちゃんと確認して、書面に残しておきましょう。

 

買い替えの資金計画で最初に検討する2つのこと

 

そもそも住み替えをするときに2つの検討事項があります。

  1. 今住んでいる家が一体いくらで売れるのか
  2. 住宅ローンが残っていれば、その売却代金で全て支払えるのか

です。

 

住宅ローンの残りを比較する

 

住宅ローンがいくら残っているかは、とても大事な資金計画の項目の一つです。

 

今住んでいる家の査定額次第で変わってきます。

  • 住宅ローンの残額の方が多い:別に資金を用意する必要がある

    (−になる)

  • 住宅ローンの残額はない:余剰資金ができる

    (+になる)

どちらになるかで、新しく買い替える物件をグレードアップできるか、それともダウンするか、にも影響が出てくるんですね。

 

現在、住んでいる家の査定額を把握する

 

今住んでいる家は、通常は、購入時の価格より下がっていることが多いです。

 

自分では「これくらいの額で売りたい」と思っても、不動産会社に依頼して価格査定をするべきです。

 

もしかしたら、不満が出る額で査定されることもありますが、資金計画の一環として把握しておくことです。

 

よくチラシで配られて配られている不動産会社に査定を申し込むと、売却にかかわりたいがために高い査定額を提示する場合もあります。

 

注意しておきたいのは、高い査定額を出したから、と依頼してしまうと危険です。

 

必ず、複数の不動産会社にさていをいらいして、各会社の査定額の根拠を確認する必要があります。

 

そのなかで、信頼できるとおもった不動産会社に売却を依頼しましょう。

 

今は、ネットで1分ほど入力すれば、数社から査定額を提示してくれます。

 

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