仲介業者を変えるのはよくあること
不動産を売却するときは、不動産仲介業者を使って、購入希望者を探してもらいますよね。
お願いする仲介業者も千差万別で、しっくりこない、不信感がある仲介業者もいるのが現実です。
「さすがにこの仲介業者にまかせておけない」と思ったら、仲介業者を変えたい、と思いますよね。
その場合は、変更することも必要となります。
仲介業者との媒介契約は、無期限に続くものではないので、成果が出ない場合には変更することも制限はありません。
ただし、一方的に媒介契約を解除するとなると、それなりにリスクを伴います。
そこで、仲介業者を変えたいときに知っておくべきポイントを紹介します。
仲介業者を変えたい「売れない原因」とは
仲介業者を変えたい、と思う場合の理由の一つに「売れないじゃん」ということがありますよね。
思っていたように、「買いたい」と言ってくれるお客さんがいない不満です。
最初は、仲介業者に原因があるんじゃないか、と勘繰るわけです。
売れない原因が、仲介業者にある場合に考えうる理由として、
- 自社の仲介にこだわって、不動産流通機構への登録をしない
- 他社からの問い合わせを排除する「囲い込み」
などがあります。
ただ、家を売って欲しいとお願いする方が、仲介業者の実態を把握するのは、なかなか難しいのが現実なんですね。
- 内見への対策（掃除・説明）が不十分
- 相場よりも価格が高い
といった売主からも改善できる要素があるなら、仲介業者ともよく話し合うことから始める必要があります。
最初から、たいしたアドバイスもくれないで、連絡もない仲介業者であれば、仲介業者を変える対象としてもいいですね。
仲介業者を変えたい理由が仲介業者の対応にある場合
例えば、「仲介業者が不誠実で怠慢だ」「わざと真実を隠す」など契約上の義務違反があって、仲介業者を変えたい理由が、仲介業者にある場合は、売主から中途解約が可能です。
ところが、この「不誠実」とか「わざと」という基準って曖昧ですよね。
依頼者がこれは許しがたい対応だ、ひどい対応だ、と思っても、仲介業者とトラブルになりやすいことに注意が必要です。
問題となる対応として、
- 不動産流通機構に登録しない
- 不動産流通機構への登録を無断で削除した
- 他の業者の問い合わせに応じない
- 約束した広告が出されていない
- 購入希望者に嘘を言って、売買契約に至らない
- 定期的な報告をしない
などがあります。
このような不誠実な対応は、仲介業者の規模に関係なく行われることがあるので、当然、解約理由に当たります。
でも、すべての不正や怠慢を発見できるとは限らなくて、判断が難しいことが多いです。
どうしても仲介業者の対応に納得がいかなければ、事前に関係行政機関や専門家に相談してみるなど、先手を打ってから、解約を申し出たほうが話が進めやすいかもしれません。
この際、仲介業者は多少なりとも売却活動に費用をかけているので、不満をただ主張するだけで、簡単に解約に応じてくれるとは、考えがたいです。
一度は誠実に対応することをお願いして、素rでも改善されない場合に、中途解約を申し出る方がいいです。
いきなり「仲介業者を変えたい」と言い出すのは角が立って、すんなりと解約できない可能性があります。
売主の自己都合で「仲介業者を変えたい」
- 仲介業者には非がなく、売主の自己都合での中途解約
- 客観的に見ても仲介業者が常識的な売却活動をしているのに、売主から中途解約する
この場合には、契約解除による費用償還請求をされる可能性があることに注意が必要です。
ここでいう費用とは、売却活動をするための実費で、本来なら仲介手数料に含まれるべき金額のことです。
この費用がどれくらいになるのかは、物件に関する書類の取得費用、ポスティングなどの高校費用以外は不明瞭です。
仲介業者との関係が悪くなっちると、思いがけず費用請求される可能性もあります。
仲介業者を変えるリスクとは
仲介業者変えたい、と言ったときに、不満たらたらだと、売るに売れないリスクが伴う場合があります。
売り遅れるリスク
仲介業者を変えたからといって、売れるかどうかは未知数で、売却活動を最初からやり直すことで売り遅れるかもしれないリスクを覚悟しなければならないです。
仲介業者を変えたい場合って、不満があるからですよね。
ほとんどの場合、そうですが、不満が売主がそう思っているだけで、仲介業者はまともに活動している場合もありますよ。
売れない原因を、仲介業者のせいだけにしない、内見対応や価格の面で売り逃がしていないかなど、多角的に検討すべきなんですね。
物件情報が拡散されするリスク
物件情報を拡散させようと、一般媒介契約で複数の業者と契約したり、仲介業者をつぎつぎに変更したりした結果、売れない物件として市場で有名になると、ますます売れにくくなります。
物件情報は、鮮度が重要で、時間がたって広く出回るほどに鮮度は落ちます。
少しでも情報を拡散させた方が、売れるように思われますよね。
でも、魅力的な価格の物件なら、そもそも不動産流通機構への登録前に、その仲介業者の顧客内で売れてしまいます。
つまり、情報が広がって、時間が経過するということは、それだけ多数の目に止まっても売れなかった、というレッテルが貼られて、自然と敬遠されがちになってしまうのです。
こう言った物件を出回り物件と呼んで、売れない物件はどのようにしても出回ってしまうんです。
だから、コロコロと仲介業者を変えるのも、出回る方向に向かう可能性があるリスクがあるんですね。
業界内部で「ブラック案件」にさせられるリスク
不動産業界は、持ちつ持たれつの関係にあるので、仲介業者の変更によって、ブラック案件扱いにならないか、というリスクもあります。
感情が絡む問題でもあるので、なんの後腐れもなく変更するのであれば、契約期間満了までやり過ごすのも一つの方法です。
契約期間満了後に、規約更新しなければいいだけですからね。
わざわざ争いの火種を大きくしてまで、早急に変更する必要があるのか、を落ち着いて検討する方がいいです。
仲介業者を変えたい時のベストタイミングとは
仲介業者との契約は3種類ありますが、その契約形態によって、媒介契約の契約期間が決まっているんですね。
→家を売る際の不動産会社との媒介契約は3種類
媒介契約の契約期間は、専属専任媒介契約・専任媒介契約であれば3ヶ月以内、一般媒介契約なら期間に制限がないので、不動産会社と協議して決めることになります。
ただ、一般媒介契約でも、国土交通省の標準媒介契約約款では、3ヶ月以内としているので、これに準拠している仲介業者との契約であれば、3ヶ月以内ということが多いです。
そこで、仲介業者の変更のタイミングとして考えられるのは、媒介契約から3ヶ月経過後、になるのですが、契約期間は3ヶ月以内である必要はなく、初めて依頼して不安がある仲介業者であれば、3ヶ月より短い期間に設定してもいいのです。
媒介契約の契約期間満了じが、最も安全にトラブルがなく、仲介業者を変えたいという思いにマッチしたタイミングです。
今すぐにでも変更したいときは、中途解約のリスクを考えておく必要があります。
仲介業者を変えたい時の手順
仲介業者の変更手順には、媒介契約に契約期間がある以上、契約更新しないで契約終了にしてから、変更先の仲介業者と契約するだけであれば、変更に特別な手続きは必要ないです。
契約を更新するかどうかは、当事者の自由なので、更新しない理由をあえて、仲介業者に伝える義務もありません。
専任専属媒介契約・専任媒介契約の場合の解約
特に、専任専属媒介契約・専任媒介契約の場合、売主から契約更新を申し出なければ、契約更新されないことになっています。
法律にもその旨が定められているので、勝手に更新されることはあり得ないんですね。
仮に、勝手に更新されても、法令違反で無効主張もできます。
だから、仲介業者から更新の有無について聞かれた場合は、「更新しない」とだけ伝えればいい、ということになります。
仲介業者が何も言ってこない場合や、自分から更新しない、と伝えた場合には、自動的に仲介業者との契約は終了します。
契約期間が終わったら、次の仲介業者と契約をすることになります。
一般媒介契約の場合の解約
そもそも複数の仲介業者と媒介契約ができるのが一般媒介契約です。
変更先の仲介業者といつでも契約ができます。
ただ、例えば、当初一般媒介契約を結んでおいて、後にある特定の仲介業者と専属専任媒介契約を結びたい場合などに変更の必要があります。
一般媒介契約で注意したいのは、専属専任媒介契約や専任媒介契約とちがって、一般媒介契約には、自動更新の特約（売主が更新の申し出をしなくても勝手に契約が更新される特約）が定められていることです。
そのため、自ら連絡していないから、更新していないつもりでも、更新されている場合があります。
契約更新しない旨を記載した書面を仲介業者に送ると、確実です。
そうすれば、確実に更新はされずに、心配も解消します。
一般媒介契約では、中途解約する場合には、なぜ解約するのか、解約理由を告知する方がいいです。
中途解約に相当するくらいの理由を示さないと、わだかまりが残って、後になって争いになる可能性があるからです。
まずは、現座愛の仲介業者との対応に不満があることを伝えて、猶予期間を設けて、改善してもらって、それでも改善されない場合に、仲介業者を変えた方がいいです。
仲介業者を変えることで、当初の不動産査定額も変わってくることがあります。
ネットであらかじめいくつかの不動産業者の見積額を取っておくと、話がものすごく進めやすくなります。
