国有財産で不動産取得する方法もある
不動産を買い替えて入手する方法は、やはり住宅情報誌などの情報が一番多いですよね。
ここで、安い物件を買いたいとすると、競売を利用した不動産入手という手もあります。
でも、競売物件は、やや特殊で占有屋とかこわい方も登場してくることもあります。
この通常の競売物件とは趣を異にする 国有財産売却 、公売物件(公売財産)というのは、競売物件の中でもやや安心して購入できる方法なので、不動産の買い替えを考えているなら一考したい方法の一つです。
国有財産とは
競売という方法での不動産入手方法でも、国有財産は、抵当権の心配や占有者とのトラブルがない 安心な不動産 です。
これは、国が所有していて公共の用途に使われなくなった物件が国有財産として売却されます。売却される土地の多くは遺産相続時に相続税分として物納された物件です。売却される土地の100坪未満のものはほとんどこの物納です。
そのため、借金のカタになってしまった競売物件や、税金滞納の差し押さえで発生する公売物件と異なって、購入した後にトラブルになってしまう心配は全くといってありません。
国有財産の入手方法には3種類あります。
このうち「随意契約」は水路や農道なので、隣接した土地の書湯者以外には関係ないものです。
関係あるのは「価格公示売却」と「一般競争入札(期間入札)」です。
価格公示売却
価格公示売却は財務省が公示するもので、売り出される回数は少ないです。およそ一年に2回程度です。
売り出し物件を購入するには、まず、指定された受付場所または郵送・インターネットで参加の申し込みを行います。
応募者が二人以上であれば、抽選となり、後悔の抽選会が開催されます。
申し込めるのは、個人でも法人でも一人1物件限りです。
その後、抽選結果が当選者及び補欠者（2名以内)に通知されます。
補欠者は当選者が辞退した場合に購入することが可能になります。
その後、詳しい契約説明会が行われて、その説明会から2ヶ月以内に売買契約を締結しなくてはいけません。
この説明会には、必ず当選者本人または代理人が抽選結果通知を持参して参加する必要があります。
ここで、契約名義は当選者本人の名義でなくてはいけません。したがって、複数人名義で申し込んで、別人が契約することができないのです。
代金の支払いは、売買契約全額か、保証金（代金の1割)を支払って20日以内に残金を支払います。
抽選なので、運にまかせることになるのですが、競争ではないので、値段は公示された以上になることはないのです。
通常市場価格よりは、2割から4割くらい安いです。
売り出されるのは300平米以下(100蕾マン)に限られます。
値段が安いのでお得といえば、これ以上の得はない物件です。
ほとんどの物件は相続で物納されたものです。
価格公示売却の制約事項
この価格公示売却での制約事項がいくつかあります。
- 売買契約者は5年以内に住宅工事を完了させること。
- 売買契約から5年間は、売買、贈与、交換、出資等による所有権の第三者への移転ができない。
- 地上権、質権、使用貸借による権利、その他使用収益を目的とする権利の設定ができない。
これらは、簡単にいってしまえば、投資目的で売りません、ということです。あくまでも住宅として購入するのが条件です。だから、抵当権を設定して住宅ローンを組むことはできます。
例外としては3つの場合があります。
- 宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けた業者が、業者自らが住宅建設を行って分譲する場合
- 相続・転勤・失業などやむを得ない自由がある場合
- 配偶者・父母・子供の住宅敷地として利用する場合
これらの場合は、売買や名義変更ができます。
この方法で、うまく利用するならば、身内複数で抽選に申し込んで、使用貸借なり名義変更をするということもできます。
しかし、過去2年以内に抽選に参加して、当選(または補欠当選)しながら、契約取り消し措置を受けた場合は参加することができません。
当選しながら購入金額が用意できないで取り消しになった場合がこれにあたります。
一般競争入札(期間入札)
一般競争入札は、競売不動産と方式としては通常の手続きはほぼ競売と同じで、30日間の期間入札になります。
扱うのは財務省などの国の機関です。
ただし、扱われる物件の広さに制限がないので、広い土地が欲しい場合には、こちらに参加することになります。
入手の競争率は、土地の状況にもよるのですが、厳しいものがあります。
工事は、開札日の30日前に「国有財産売払公示書」で行われます。財務局、財務事務所・出張所、新聞や雑誌で紹介されます。
通常、入札日の2週間程度前に現地説明会が催されることが多いです。入札を希望する場合は、入札金額の5％以上を保証金として振り込みます。
入札は指定用紙に記入して郵便で送ります。開札されると、その結果は入札参加者全員に送られて、落札できなかった場合は保証金が返却されます。
一般競争入札の特徴
この一般競争入札の難しいところは、地裁の競売物件と違って、最低売却価格が公表されないことです。
自分で価格を決めるのですが、本気でするのなら不動産鑑定士に依頼して価格を算定する、ということになってしまいます。
ただ、付近の土地の値段と大きく変わることはあり得ないので、そこから算定しても差はないはずです。
広い土地（200坪以上)だと、業者が宅地造成後の分譲を考えていたりするので、高い時では4倍から5倍近く値段が高くなってしまったりします。
この一般競争入札で広い土地を購入する場合は、共同購入をすることもできます。
地裁扱いの競売物件と違って、占有屋権利関係で悩むことはないので、購入者の意思統一さえできて入れば問題ないです。
ただ、名義変更の問題とかあるので、他人との共同購入はしないで、身内や親族での購入にしたほうがいいです。
落札したら、20日以内に契約を締結しなくてはならず、過ぎてしまうと無効になって保証金は没収されてしまいます。
支払いは、「価格公示売却」と同じで、契約時全額か、1割以上を支払って、さらに20日以内に残金を支払います。
購入後の転売や名義変更ができないのも「価格公示売却」の時と同じです。
一般競争入札物件では、土地はほとんどが宅地なのですが、中には畑や雑種地もあります。
この場合、上下水道やガスが配管されていないので、それも念頭に入れておく必要はあります。
買い替えで不動産を売却する場合には、現在の自宅がどれくらいの価格になるかを出さないと先に進みません。
いまではネット上でカンタンに不動産の価値を診断してくれます。
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