「50㎡」は大きな境目
マンションの居住空間や登記簿の面積などで、どれくらいの床面積がある？
っていう時に「50㎡」は大きな差になります。
特に住宅を購入する際に、住宅ローン控除を受ける際にはとても重要です。
住宅ローン控除はどんな物件を買っても受けられる、と思っている人が多いです。しかし、適用される人は、「登記簿面積が50㎡以上」であることの要件があります。
これがどうして重要なのかは、たとえ広告上の面積が51㎡のマンションでも、住宅ローン控除が受けられない可能性が大きいからです。
その理由はマンションの床面積の表示が「壁心(かべしん)」と「内法(うちのり)」の二つの方法があるからです。
壁心(かべしん)面積
柱や壁の厚みの中心線から図られた床面積のことです。
実際には目に見えない、壁の内側の面積も含めて床面積が算出されます。建築基準法で建築確認する際に壁心で計算します。
内法(うちのり)面積
対象物の内側を図って面積を算出します。
実際の居住スペースの占有面積がこの内法計算で算出されたものになります。
チラシや広告、図面上で専有面積が51㎡というのは、壁の中心性を基準として測った「壁心」の部屋の広さです。
その一方で、不動産登記簿の面積は、壁の内側を測る「内法」の方法です。
物件にもよるのですが、ほとんどの場合「内法」の方が、「壁心」の面積よりも壁の分だけ5％程度小さく表示されることになります。だから、物件広告では、面積の表面上の数字が大きくなる壁心面積が記載されます。
ということは、チラシ上の専有面積が51㎡であっても、登記簿上の面積は48㎡ということになってしまい、住宅ローン控除の適用が受けられない、ということになってしまいます。
また、住宅資金の贈与で利用できる「相続時精算課税制度」や「登録免許税」の税率の優遇も、登記簿上の50㎡以上でないと受けることができません。
その他、50㎡を境に受けられる税制上の優遇措置がたくさんあります。
共有部分の床面積を専有部分の割合で按分したものを合計して50㎡以上であれば、固定資産税評価額が1000万円の物件で３０万円程度かかる「不動産取得税」も建物部分の税金は最大でゼロになります。
毎年かかる「固定資産税」も、建物部分について、新築マンションなら5年間半額になる、といった軽減措置があります。
こうした税金の軽減措置だけでなく、「公的融資」を受ける時も「内法」での扱いをされます。（銀行ローンなどの多くは「壁心」）
融資を受けるなら注意する必要がありますね。
床面積のわずかな違いで、税負担が変わってしまうのが、共有住宅であるマンションならではの注意点です。
ちなみに、一戸建て住宅は「壁心」での計算に統一されているので、マンションのようにシビアになる必要はありません。
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