「床面積50u以上」とは?住宅購入時の税金などに大きく差が出る!

「床面積50u以上」とは?住宅購入時の税金などに大きく差が出る!

「50u」は大きな境目

 

マンションの居住空間や登記簿の面積などで、どれくらいの床面積がある?
っていう時に「50u」は大きな差になります。

 

特に住宅を購入する際に、住宅ローン控除を受ける際にはとても重要です。

 

住宅ローン控除はどんな物件を買っても受けられる、と思っている人が多いです。しかし、適用される人は、「登記簿面積が50u以上」であることの要件があります。

 

これがどうして重要なのかは、たとえ広告上の面積が51uのマンションでも、住宅ローン控除が受けられない可能性が大きいからです。

 

その理由はマンションの床面積の表示が「壁心(かべしん)」と「内法(うちのり)」の二つの方法があるからです。

壁心(かべしん)面積

 

柱や壁の厚みの中心線から図られた床面積のことです。
実際には目に見えない、壁の内側の面積も含めて床面積が算出されます。建築基準法で建築確認する際に壁心で計算します。

 

内法(うちのり)面積

 

対象物の内側を図って面積を算出します。
実際の居住スペースの占有面積がこの内法計算で算出されたものになります。

チラシや広告、図面上で専有面積が51uというのは、壁の中心性を基準として測った「壁心」の部屋の広さです。
その一方で、不動産登記簿の面積は、壁の内側を測る「内法」の方法です。

 

物件にもよるのですが、ほとんどの場合「内法」の方が、「壁心」の面積よりも壁の分だけ5%程度小さく表示されることになります。だから、物件広告では、面積の表面上の数字が大きくなる壁心面積が記載されます。

 

ということは、チラシ上の専有面積が51uであっても、登記簿上の面積は48uということになってしまい、住宅ローン控除の適用が受けられない、ということになってしまいます。

 

また、住宅資金の贈与で利用できる「相続時精算課税制度」や「登録免許税」の税率の優遇も、登記簿上の50u以上でないと受けることができません。

 

その他、50uを境に受けられる税制上の優遇措置がたくさんあります。

 

共有部分の床面積を専有部分の割合で按分したものを合計して50u以上であれば、固定資産税評価額が1000万円の物件で30万円程度かかる「不動産取得税」も建物部分の税金は最大でゼロになります。

 

毎年かかる「固定資産税」も、建物部分について、新築マンションなら5年間半額になる、といった軽減措置があります。

 

こうした税金の軽減措置だけでなく、「公的融資」を受ける時も「内法」での扱いをされます。(銀行ローンなどの多くは「壁心」)
融資を受けるなら注意する必要がありますね。

 

床面積のわずかな違いで、税負担が変わってしまうのが、共有住宅であるマンションならではの注意点です。

 

ちなみに、一戸建て住宅は「壁心」での計算に統一されているので、マンションのようにシビアになる必要はありません。

 

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