買い替えオンリーでなくても賃貸という方法もあり
今、築30年のマンションに住んでいるのですが、
建て替えは当分しそうにないマンションなので、新築マンションに買い換えようと思っているんです。
マンション自体が古いと、住み替える際には買い替えることを一番に考えますよね。
大事なのは、ここ数年のタイミングです。
確かにマンション自体が古いと、住み替える際には買い替えを考えますよね。
でも、古いマンションに住んでいて、多少安くてもそれを売って、住み替えを検討している時に
という選択が考えられます。
仮に、都心の古いマンションを持っていて、売りたい！と思っているなら、2020年の東京オリンピックまでが売り時です。
オリンピックが終わってしまうと、都心のマンションは 大幅下落 する可能性が高いからです。
マンションを持ち家で持っていて、次に住む家もマンションを希望する場合、
買い替えオンリーでなくてもいいわけです。
ここ数年に限ってみれば、マンションを賃貸で生活する方が、資産価値という点からは、お得な面もあるからです。
マンションの住み替えの選択肢を、それぞれお金の面から検討してみますね。
マンションを売って買い替える場合
マンションがいくらで売れるかにもよりますが、今、売り出している都心のマンションにはオリンピックバブルの影響で割高感があります。
マンションを売って新しくマンションを購入する場合には、かなり自己資金が必要になる場合もあるかもしれません。
高値で売れるかもしれないけど、購入する物件も高い、ということになるからです。
マンションを売って賃貸に移る場合
マンションを売って賃貸に移る、というのも現実的な方法です。
今はオリンピックバブル気味なので、家が高値で売れるので、この時点で現金化して、オリンピックが終わるまで賃貸で暮らすことで、地価が下がるのを待つ、という方法です。
結果的に、家を売って現金化して、賃貸に住んだ期間の間に、都心の地価がかなり下がることになります。
また、これからは人口が減って空き家も増えています。
昔と違って今の住まいに関して違ってきている考え方のひとつに「所有することがゴールではない」ということです。
そういう意味では、無理して住宅ローンを組むのではなく、ずっと賃貸で暮らす、という選択もありです。
賃貸マンションがいいのか、もしくは購入してマンションを自分の所有にしてしまった方がいいのか迷うところです。
マンションは賃貸がいいのか購入がいいのか
「マンションは賃貸がいいのか購入がいいのか」とよく週刊誌のテーマにもなっていますよね。
表やグラフで説得している賃貸派と購入派がいたり。
もっとも焦点になっているのは、かかるお金です。
結論としては、家賃を払い続けるか、住宅ローンを払い続けるかの単純な比較で損得を決めるわけにもいかないんですね。
。
そもそもマンションって賃貸で住み続けるのがいいのか、購入したほうがいいのかって考えちゃうんですよね。
マンションの分譲が始まった高度成長の時期くらいから「賃貸」か「持ち家」かってよく言われますよね。
持ち家の最大のメリットは「支払うお金が無駄にならない」ということです。
一方で賃貸の最大のメリットは「気に入らなければすぐに引っ越せる」という身軽さです。
確かに、移動の自由 を最も重視するなら、賃貸を選択し続けるのが最適なはずです。
でも、人生は移動だけで成り立っているわけでもなくて、
毎日帰って、自分と家族が過ごす場所を快適な場所にする方がより重要なはずですしね。
持ち家思考 だけで、何も考えないで分譲マンションを購入しても、
経済的に負担になるようだと、自分の足を重く引っ張ることになってしまいますね。
だから、分譲マンションを購入して、住宅ローンの残債が減るスピードより価値の目減りが遅い物件を選べばいい、という結論になるんですね。
マンションの賃貸 vs 購入どっちが損？得？
結婚して子供が学校に通っているのに、持ち家ではなくて賃貸マンションに住んでいると、
「まだ買っていないの？」という目で見られます。
気持ちの問題ではあるんですけどね。
借家は仮の姿で、持ち家に住むのが普通。
賃貸暮らしはあくまで持ち家というゴールに達するまでの過程、
一人前の大人は持ち家に住んでいなければならない、というのが日本の社会にある持ち家信仰です。
そこで、マンションは賃貸だといつまでたっても自分のものにならないから、
いっそのこと購入して所有権を得てそれなりの物件に住もう！とあまり深く考えずに、印象だけで決めてしまう人もいます。
マンションの賃貸 vs 購入 でよく比較されるのが、印象だけで損か得かを判断する人が多いですね。
でも、真剣に比べてみたら、初めに自分が描いていたイメージと違うケースはよくあるものです。
例えば、マンションの値下がりを考えるとわかりやすいです。
どんどん値下がりして、損する、と考えて買い控えする人も多いです。
でも、その際に忘れてはいけないのは、何と比較して”損”なのか、と言うことです。
その比較対象は、マンションの賃貸物件です。
それならば、払い続ける家賃と、住宅ローンを比較する必要があります。
実際に損か得かシュミレーションしてみる
5年で2000万→1000万だったら
まず今の経済状況に合わせて、2000万円のマンション物件を購入して、5年間で1000万円に寝下がるとします。半分ですね。
すると、5年間で1000万円の損、ということになります。
これを1年間で割れば、年間200万円の損です。
これに対して、2000万円の住宅ローンを3％の金利で借りていれば、年間60万円分が金利になります。
200万円の損と合わせて1年間で、260万円の損をすることになります。
これを賃貸で考えると、家賃が1ヶ月およそ25万円の物件に住むのと同じです（260÷12＝24.8万)。
年間260万円を支払っても、自分の所有物にならないのは、損と同じです。
でも、月に25万円以下の家賃物件に住むのだとしたらどうでしょうか。
マンションを買うより賃貸の方がお得になります。
5年で2000万→1800万だったら
同じような2000万円のマンションでも、優良物件を選んで、5年間で1800万円程度にしか下がらなければどうでしょう。
減るのは200万円なので、年間40万円です。
金利の60万円をプラスしても、1年の損は100万円です。
ということは1ヶ月の損失の支払いは8万円ちょっとになります。
こうなると、家賃10万円の賃貸に住むより、マンションを購入した方がお得になる、ということになります。
ざっくりと、管理費や固定資産税などを考えずに計算してみましたが、
印象だけで損得を判断しては損をする方に向かってしまうかもしれません。
都心部と地方では違う
持ち家と賃貸で、それおぞれ同じ金額を出してどれくらいの所に住めるか、という側面から考えて見ると一概には言えない結論になります。
まず、都内は、同じ金額を出すのであれば、間違いなく持ち家の方がいい条件の物件に住むことができます。
しかし、地方では、その差がほとんどなくなります。
都内は、「家を借りたい」という人の絶対数が多いので、多少値段が高くても借り手がいる地域です。
そう考えると、都心部の利便性の高いところであれば、持ち家にするメリット、
すなわち賃貸よりもいい条件の物件に住むために持ち家にする意味が出てきます。
とは言っても、例えば、今の東京都心エリアのように、購入価格が家賃の30年分以上にもなるような場合は、賃貸にしておいたほうが無難です。
いずれ価格が下落するのはほぼ確実です。
逆に、家賃10年分くらいで、中古住宅が購入できる郊外エリアでは買ったほうが得な場合も多いです。
購入してしまえば、11年目からは家賃ぶんがタダになるのと同じだからです。
結局、賃貸と持ち家、とちらがいいかはその人しだい
確かに、一生、家賃を払い続けるよりも買ったほうが得、というのは現在でも言われることです。
これはその通りである場合もあれば、そうでない結果になることもあります。
エリアや物件、その時の市場の状況などによるからです。
家賃マンションならば払えなければより安いところに引っ越すこともできます。
しかし、住宅ローンは払えなければ全てを失う可能性があります。
結局、「持ち家か、賃貸か」は一長一短があって、どちらを選ぶかはその人次第です。
不確実な時代なので、損得を長い目で判断するようにシュミレーションして、賃貸か購入かを決めた方がいいです。
マンションを売って戸建てを買う場合
マンションを売って戸建てを買う場合には、まず、都心は高いので郊外に行くということになります。
都心から離れれば離れるほど物件の価格は安くなるのですが、サラリーマンの場合、通勤時間が問題になります。もし、それがクリアーできれば郊外の一戸建てというのも選択肢の一つです。
地方の場合には、オリンピックバブルはあまり影響がないのかもしれませんが、
都市圏に住んでいるのなら、買うならオリンピックバブルがはじけたからのほうがいいかもしれません。
そういったことを考えると、今の自宅の価値を把握してから売るのことを検討して、住み替えか賃貸かの比較になるのかもしれません。
いまではネット上でカンタンに不動産の価値を診断してくれます。
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