譲渡所得税の所有期間5年は税務上とカレンダー上で期間が違う!

譲渡所得税の所有期間5年は税務上とカレンダー上で期間が違う!

譲渡所得税は5年を境に大きく変わる

 

譲渡所得税とは、自宅などを売って「もうけ」が出た部分にかかる税金です。

 

 

今のマイホームを売って利益が出たら 税金 がかかるんですか?


 

 

住宅を売って利益が出たら、その譲渡所得(利益)に対して譲渡所得税がかかります。


 

おおかまかな譲渡所得税の解釈として、

  • 長期=自己所有
  • 短期=投資目的

というざっくりした考え方があるんですね。

 

短期の所有期間を5年以下として考えているんです。

 

譲渡所得税は、自宅を所有していた期間が5年か否かを境にして、税金が大きく変わります。

 

この状態で売却したら税金が高くすることで、投機的な土地売買をしないようにしているんですね。

 

 

譲渡取得税がかかるタイミングってあるんですか?


 

 

税務上は、売った年の1月1日が基準になるので、カレンダー上の5年の期間と、税務上の5年の期間は違うので、要注意です!


 

譲渡所得税の期間計算上、「所有期間」とは「その年の1月1日時点での」所有期間です。

 

実際のカレンダー上の期間より長め、という感覚ですね。

 

たとえば、平成23年5月に取得した土地を平成28年10月に売った場合でも「5年以下での譲渡」となって短期の譲渡になってしまいます。

 

 

売った年の1月1日現在で判断する

 

まず、譲渡所得税額 は次のように計算します。

 

譲渡所得税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

 

このうち課税譲渡所得の計算式は次の通りです。

 

課税譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除

  • 「譲渡収入金額」とは住宅の売却代金です。
  • 「取得費」とは住宅を取得した時の費用のことを言います。

    取得費を求めるには、「実額法」と「概算法」があります。

    ・実額法では、

    • 売却した土地や建物の購入金額(建物は所有期間中の減価焼却費用相当額を差し引いて計算)
    • 購入時の仲介手数料
    • 売買契約署に添付した印紙代
    • 登記費用、
    • 不動産取得費用、
    • 取得後支
    出したリフォームなどの改良費(用途変更を伴うなどある一定の規模以上のもの)、

    設備費
    を加えた合計額を計算します。

     

    ・取得費が不明な場合、または、実際の取得費が売却価格の5%より少ない場合は、「概算法」として、売却価格の5%を取得費とすることができます。

  • 「譲渡費用」は売却した時にかかった仲介手数料や、測量日、売買契約署に添付した印紙代などです。
  • 「特別控除」とは、マイホームを売った時などに受けられる特例として設けられている控除額のことです。

 

譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた額が課税譲渡所得となって、これに税率をかけると譲渡所得税額が決まります。

 

5年で大きく変わる税率

 

譲渡取得税率は「住宅を取得してから売却するまでの5年の期間」によって大きく変わってきます。

 

  • 期間5年以下は「短期譲渡所得」になって、税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
  • 期間5年以上は「長期譲渡所得」になって、税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

5年を境に変わる譲渡所得税

例えば、課税譲渡所得が1000万円だとして、

  • 短期譲渡所得なら税額は396万3000円
  • 長期譲渡所得なら税額は203万1500円

になります。

 

短期は長期の2倍近くの税金を支払う必要がある、というわけです。

 

例えば、
2011年5月1日に購入した物件の引き渡しがあった
2016年11月30日にその物件を売却し引き渡した

 

この場合、カレンダー上の所有期間は5年7ヶ月になりますが、税務上の所有期間は4年11ヶ月になるので、短期譲渡所得と判断されます。

 

家を売る際には、短期に該当するのか長期に該当するのかタイミングをよく考えたから売るようにしましょう。

 

実際に売却した場合にいくらの譲渡所得税が発生するかは、実際に売却を依頼した不動産会社に計算してもらうといいです。

 

不動産を売却する場合には、現在の自宅がどれくらいの価格になるかがネット上でカンタンに不動産の価値を診断してくれます。

 

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