居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例
個人が自己の居住用財産を買替えたはいいけど、その譲渡資産に損失が出る場合もありますよね。
ぶっちゃけ、家を売ったら損しちゃった、という場合です。
家を売って、損するくらいだったら売る人なんかいなくなっちゃうんじゃないですか？
そうなんですが、どうしても利益だけになる、とは限らないですよね。
だから、マンションや住宅を買い換えた場合でも税金で損をしないような仕組みを作っています。
この自宅を売った際に損失が出た場合に、適用されるのが、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例です。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例の内容とは
家を売ったら、損がでた、という具体的な定義は、譲渡した年の給与所得や事業所 得等の他の所得と損益通算しても控除しきれなかった損失があるときです。
さらに、一定の要件を満たす場合に限って、 その譲渡した年の翌年から最長3年間にわたって譲渡損失の金額が総所得金額から繰越控除されます。
そして、この繰越控除は住宅ローン控除との併用が認められているのです。
これによって、家を買い換えた場合でも税金で損をしないような仕組みを作っているんですね。
この繰越控除の特例は、住民税においても適用されます。
その譲渡損失の金額がその譲渡した年の翌々年度以降 最長3年度分にわたって、住民税にかかる総所得金額から繰り越し控除されます。
不動産譲渡所得の特例
不動産を譲渡したことによって特例を受けた場合は、買い換えで新たに新たに住宅を取得しても住宅ローン控除は受けられなくなるので、注意が必要です。
場合によっては住宅ローン控除を受けた方が有利になる場合があります。
居住用財産の3000万円特別控除
これは不動産の売却益があった場合、買い換えをした人、土地や建物を売った人が対象です。
不動産の所有期間に関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。
要件が合えば、「10年超所有居住用財産の譲渡所得に対する税率の軽減特例」と併用することができます。
ただし、買い換えた住宅について住宅ローン控除の制度を利用することができません。
詳細は→居住用財産の3000万円特別控除
また、この特例は3年に一度しか適用できません。
前年、前々年に
「居住用財産の3000万円特別控除」、
「相続により取得した居住用財産の3000万円の特別控除」
「特定居住用財産の買換え特例」
を受けていないことが条件になります。
相続により取得した居住用財産の3000万円の特別控除
売却益があった場合、買換えした人が対象。
この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得の内、次の買換えに充てた金額分は、次の買換えまでは課税が繰り延べできる制度ですが、 「3000万円特別控除」との併用や、買い換え先での住宅ローン控除も利用できません。
父母や祖父母からの相続または遺贈により取得した住宅であることが条件となります。売却損や売却益が出た場合の税務署への申告は、売却損や売却益が出た年の翌年の申告になります。
10年超所有居住用財産の譲渡所得に対する税率の軽減特例
買換えした人と、土地や建物を売った人が対象です。
所有期間が10年を超えているものについては税率が大幅に軽減されます。
この特例は3000万円特別控除と併せて適用できますので、3000万円控除後の課税譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。 同居の共有者も受けられます。
譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間が共に10年超で、前年、前々年にこの特例の適用を受けて いないことが条件になります。
特定居住用財産の買換えの特例
売却益があった場合、買換えた人が対象
この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得の内、次の買換えに充てた金額分は、次の買換えまで課税が繰り延べできる制度ですが、「3000万円特別控除」とは併用できません。
※これらの制度を利用するには、かなり複雑な条件があります。
詳しくは、税務署に問合せした方がベターです。
かつてあった制度
『残存住宅ローンの繰越控除制度」
(2004年〜2006年末まで)
ローン残高から売却金額を差し引いた金額を最 大で4年間に分けて所得から控除できる制度です。
「残存住宅ローン繰越控除制度」とは、住宅価格の値下がりから、ローンを利用して購入した住宅を売却しても、ローン残高が残る場合があることから、家やマンションを売却しても残ってしまうローン残高(売買契約日の前日時点)相当額を所得と相殺できる仕組みです。
控除枠がなくなるまで最大4年間は繰り越せますが、最後に控除枠が残っていても打ち切りになります。
例えば、1000万円で売却した家に3000万円のローン残高(譲渡契約日の前日現在)が残っているj場合では、差額の2 000万円を譲渡の年を含め最長4年間に分けて(それでも控除しきれない金額は打ち切りとなります)
