空き家の管理にもお金がかかる
空き家になってしまうと、ほんと管理が大変です。
自宅からその空き家が近いならまだしも、離れている空き家だと手入れをするために通うだけでも一苦労です。
高齢の親が亡くなって実家を相続したんです。
その家は、今は空き家になっていて、その管理がとても大変なんで売ろうと考えています。
空き家を放っておくとどうなってしまうんですか？
家は管理を怠ってしまうと、あっという間に老朽化が進んで、建物は傷んでしまって、見た目もみすぼらしくなってしまいます。
最近できた法律で、危険で景観を損ねる空き家として「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税が最大で6倍にも跳ね上がってしまいます。
維持管理にかかるコストと手間をどれだけ我慢できるかにもよるのですが、空き家になってしまった家は、将来的に誰も住む可能性がないなら、売却したらいくらになるかを出してから、なるべく早く売った方がいいです。
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とにかく空き家の管理は手間がかかる
空き家を自分が管理することになる理由として、親の相続のほかにも、親が介護施設などに入ってしばらく自宅に戻れなくなったなどの理由があります。
空き家を管理するには手間がかかります。
例えば、水を流さないで1ヶ月も放っておくと、排水の匂いが上がってきて、家中が臭くなります。
特に木造住宅は人が住まなくなると傷みが早いのです。
水は湿気に弱いので、こまめに空気の入れ替えをしないと、半年もしたらゆがみが出てきて、扉のついたてが悪くなったりします。
空き家を管理してくれるサービスもありますが、当然のごとく費用がかかります。将来、使う予定がなければ、売却を早めにした方がいいです。
空き家の売却は3年以内に！
売るまでの期間としては、空き家になってから3年以内が目安になります。
3年というのは、税法上の特典が使えるのが3年間だからです。
正確には空き家になってから3年経った年の12月31日までに売却すれば、特例を受けることができます。
住宅を売った時に売却益が発生すると、譲渡所得税がかかってきます。
しかし、人が住まなくなってから3年以内に居住用財産を売った時には、売却益のうち3000万円までは課税されないという特例があるのです。
ただし、これはマイホーム（居住用財産)に限られます。
つまり、親が生きている間に空き家になった家を3年以内に売却すれば、3000万円以内の売却益までなら親に譲渡所得税の支払い負担はない、ということなんです。
居住用財産の譲渡に関する3000万円の特別控除とは
居住用財産を売却した場合、譲渡益から最高3000万円を控除して税額を計算することができます。
譲渡所得金額 ＝ 譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）－3000万円
この特別控除は、所有期間に関係なく利用できます。
特例の適用要件に当てはまって、譲渡益が3000万円を超えない限りは課税されない、ということです。
つまり、家を売却して3000万円のもうけが出ても、そこに税金はかからない、ということなんですね。
譲渡益が3000万円を超えるときには、買い替え特例が利用できないかを、を検討します。
居住用財産の買い替え特例
所有期間10年を超える居住用財産を買い替えた場合、譲渡所得が3000万円を超える場合でも、検討できる特例があります。
それが、「買い替え特例」とよばれるもので、譲渡所得が3000万円を超える場合でも、買い替え特例を利用することで、、譲渡した時点での課税は行われず、将来、買い替えた物件を売却するときまで課税を繰り延べることができます。
注意するのは、あくまでも課税の繰り延べなので、非課税になるわけではない、という点です。
居住用財産3000万円との選択適用なので、併用はできないということです。
- 平成31年１2月31日までの譲渡であること
- 自己の居住用財産の譲渡であること
- 譲渡年の1月1日の所有期間が10年を超える
- 譲渡する家屋での居住期間が通算して10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 買い替え資産の居住用部分の登記上の床面積が、５０㎡以上であること
- 買い替え資産の敷地面積が500㎡いかであること
- 買い替え資産が既存の耐火建築物であるときは、次のいずれかにがいとうすること
- 取得日以前25年以内に建築されたものであること
- 地震に対する安全基準に適合することが証明されたもの
親から相続した空き家の場合には、居住用財産ではないので、この特例は当てはまりませんが、所有者として居住していた期間がないと、この特例は当てはまらないことになります。
更地にしてしまうと税金の特典が受けられない
- 空き家だと買いたい人が物件を見に来たとしても、見栄えが悪い
- 空き家は気持ち的にすっきりしない
どうせ空き家なんだからと 更地 にしてしまうと、家の取り壊しの日から1年以内に売買契約を結ぶ必要があるので、この特例を受けることが難しくなります。
また、固定資産税も高額になってしまうので、要注意です。
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