高低差のある土地を売却する前に工事しなければならない?

地形が特殊で、坂道があるような土地だと、自宅の土地も高低差がある場合がありますよね。

 

さらにその土地の使い勝手が、とてもいいとは言えない場合に、売却することができるのか気になります。

 

 

家を売却したいのですが、土地が坂道に面していて、高低差があるんですね。

 

こういう土地だと、売却の査定時には大きく値下がりしてしまうものなのでしょうか?


 

 

高低差がある、といっても程度がありますからね。

 

一概には言えませんが、建築基準法で決められた基準より大きい場合は、売却前に工事が必要になる時もあります。


 

平成になる前の昭和の後半くらいに、建築基準法が変わっているんですね。

 

そのころ、自宅の下に駐車場をもうけて、土地の有効利用をしていた家は、かなり高低差がありすぎてる場合もあります。

 

高低差がありすぎて、階段を上るのも今では一苦労という土地を、売却することを考えてみます。

 

 

擁壁を作り変えるために何百万円もかかるケースもある

 

高低差のある土地を売却するには、設置してある 擁壁 について注意が必要になります。

 

擁壁とは、宅地を造成するときに土砂が崩れるのを防ぐために設けるコンクリートやブロック等の構造物のことです。

 

場所の確保が難しい事から、よく自宅の下の部分に駐車場などにしている所もありますね。

 

治下が駐車場になっている自宅

 

2メートルを超える擁壁を設置する場合には、建築基準法で確認申請を提出することが義務付けられています。

 

しかし、法律で施行される前に築造されたもの、確認申請していないもの、検査済証のないものもよくあります。

 

こういうものを不適格擁壁といって、老朽化したものについては倒壊するなどの危険性がある、と認識されます。

 

高低差のある土地を売却するに際しては、こういった書類不備などで査定が落ちてしまうこともあります。

 

現地をみて確認されることは、

  • 擁壁にひび割れなどないか
  • 目地に上下のズレなどはないか
  • たわんでいないか

などを目視されることになります。

 

また、擁壁には水を逃すように水抜き穴があります。

 

この水抜き穴がないと排水機能が低下するので倒壊の原因になるとされています。

 

また、擁壁が必要な土地では、崖地条例や宅地造成規制法などの規制で、擁壁を新しく施行する、または、補強工事を行う、もしくは崖地の部分から何メートルか離して建物を建築するなどの行政の指導が入ることもあります。

 

擁壁を作り変えるのに何百万円も費用がかかるケースもあったり、崖地部分から何メートルか離して建築する、という条件も後退して残った土地では建築できるスペースがなくなってしまうこともあります。

 

大規模に盛土した地域はパッと見てもわからない

 

土地を造成する方法として、盛土や切土をする場合もあります。

 

盛土とは土を盛って造成すること、切土とは地山を削って造成することです。

 

まず、一般的に盛土は切土に比べて地盤が弱いものです。

 

盛土の土地ではがけ崩れや地滑りなどの災害が発生する危険性も十分に考えられます。

 

ただ、大規模な盛土については外見では判断が難しいので、自治体によっては、大規模盛り土構造地マップを公表しているところがあります。

 

このマップを参照すると、大規模に盛り土造成された地域が把握できるので、自分の土地が該当するかどうかを確認することができます。

 

ただ、大規模盛土造成地に該当するからといって、地震の時にそこが崩落する場所であるとは限らないですが、危険性があるために売却したい、という例も少なくはないです。

 

こういった擁壁や大規模に盛土した土地は、重要事項説明書に、基本的に記載されます。

 

家を売却する際に、こういった土地の上に建っているかどうかで査定されるかは、不動産会社によりけりです。

 

今の家の価格を割り出して売却するのか、住み続けるかの材料にするのもありです。

 

いまではネットでカンタンに不動産の今の自宅を査定してくれます。

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