持ち家はリスクよりメリットの方が大きい|賃貸より資産形成できて生活費・税金・老後に有利

持ち家はリスクよりメリットの方が大きい|賃貸より資産形成できて生活費・税金・老後に有利

持ち家と賃貸の比較しながらリスクが高さを判断する

リスク?
お金に関しては、借家の方がリスクが大きい

 

よく、持ち家を持ったリスクを賃貸の場合と比較していることってありますよね。

 

人間の生活で大事な要素の衣食住のうちの「住」の部分。

 

人生の大半の時間を過ごすことになるからこそ、よく考えておきたいテーマですよね。

 

それに、住居にかかる費用は総額にするとものすごく高いです。

 

「持ち家にするか」 と「賃貸にするか」とで悩んでいる人の大半が住居にかかる費用の部分ですよね。

 

持ち家に対しての「不安」がリスクにつながると思うと、手を出せなかったりもします。

 

でも、賃貸での借家住まいと比較すると、資産形成や生活費、税金、老後の生活などメリットしか残らなくなります。

 

長期的な視野に立って、老後になればなるほどまで含めて考えると、さらに差が広がります。

 

賃貸で暮らす場合と、持ち家を購入する場合との比較も、実際の例を示して紹介しますね。

 

持ち家のリスクがデメリットになっている

持ち家のリスクと言われる点で資産の面がぬけている

 

今の時代、お金に関してはなかなか長期的に考えにくくなっていますよね。

 

安定した仕事ができないから、持ち家を購入できるとしても「不安」しか残らない。
それが、持ち家の大きなリスクとして考えられちゃっています。

 

持ち家のリスクとして言われているものとしては、

 

  • 災害があったら住む家がなくなってしまう
  • もし離婚したら持ち家だと処分が大変そう
  • 住宅ローンが払えなくなったらどうしよう
  • ご近所トラブルがあったら持ち家だと動きずらい
  • 持ち家を買ったら転勤になって、単身赴任するしかなくなる
  • 建て替えや耐用年数が気になる

 

確かに、持ち家を購入したら生じるリスクばかりですよね。
「持ち家が震災にあった場合」や「災害にあった」として、最悪の場合、形としての家は失います。

 

賃貸派が持ち家派に指摘するデメリットと言われる点です。

 

ただ、持ち家の場合「資産」という目に見えない付加価値がついているんですね。

 

持ち家のメリットは資産

 

持ち家のメリットには、気持ち的な要素も大きいことは確かです。

 

 

「持ち家がある」っていうとなんか優越感がありますよね。


 

 

持ち家にステータスがあるから、それがメリットだというわけではありません。


 

確かに、自宅を購入したら社会的に見ても責任が増した感じがする気持ち的な要素がありますよね。

 

若いうちに持ち家を持つと、賃貸一人暮らしと比べたりしても、しっかりした人に見えたりします。

 

でも、持ち家のメリットはそういった感情の上でのことではありません。

 

持ち家のわかりやすいメリットといえば、資産形成 です。

 

短期的に見ると、お金のやりくりに奔走するシーンしか思い浮かばないかもしれませんが、持ち家を持つと、賃貸にはない大きなメリットがたくさんあります。

 

そのメリットは、持ち家のデメリットと言えるリスクを丸ごと消してくれるくらいあります。

 

持ち家の最大のメリットは資産形成

 

 

賃貸だと払いっぱなしで、持ち家だとお金が家に形を変えて残る、ってよく言われますよね。


 

 

持ち家は、自分の所有物である、ということが非常に有利になるんですね。


 

借家は、払ったお金は全て出ていくのに対して、持ち家の場合は、住宅ローンを組んで払った家の購入費用は、全て「家」という資産を形成していくことになります。

 

借家は、何年何十年払っても、はらいっぱなしですが、家のローンは全部支払ってしまえば、家には銀行の抵当権もなくなり、銀行に取られるリスクもなくなります。

 

よく言われる、持ち家より借家の方が有利、という考え方には、この資産形成の部分が抜けています。

 

家が自分の所有物ということは、もし、多額のお金が必要になった場合に、家を担保にお金が借りることができます。

 

いざとなったら、売却してお金を作ることもできます。

 

もちろん、そういった緊急要素の大きい場面がないことがベストですが、精神的なメリットは、賃貸住まいの比ではありません。

 

借家住まいでは、住居にかかる費用は払いっぱなしで終わりですが、持ち家の場合の住居にかかる費用は、資産として蓄積されていくんですね。

 

これは老後の資金計画の面でもかなり有利です。

 

持ち家は生命保険のかわりにもなる

 

生命保険は、急に亡くなった人がいた場合に、残された家族の生活を保障するためにあるものです。

 

持ち家は、最強の生命保険にもなります。

 

持ち家がなかった場合、残された家族は大変なことになります。

 

仮に、一家の大黒柱が亡くなったとします。
生命保険で2,000万円をもらったとしても、その額では遺族が妻と子供一人だとしても、10年は暮らしていけない額です。

 

さらに、持ち家でなく借家暮らしなら、毎月の生活費で大きな支出になるのが、住居にかかる費用です。

 

 

収入が入ってこない状態で、家賃を払い続けるのは精神的にもビクビクして過ごすことになりますよね。


 

 

家賃を払えなくなったら、たちまち路頭に迷うことになりますしね。


 

それを考えると、残された家族にとっては、持ち家があるというのは、大きな生命保険をもらったのと同じくらいの価値があります。

 

住宅ローンを組んで、家を購入した場合は、持ち家の場合、「団体生命信用保険」に加入することになります。
団体信用生命保険に入らないで住宅ローンは組めないのが原則

 

住宅ローンを組んでいる人は、この保険に加入することになると、ローンの支払期間の途中でなくなると、ローンの残額は全部、生命保険で支払われます。

 

つまり、住宅ローンを利用して住宅を購入すると、ローンが残っていても「死んだとしても家族に借金のない家が残る」ということなんですね。

 

持ち家は税金対策になる

 

持ち家で家を買う理由に税金対策がああります。

 

家を買うことは、様々な面で税金対策になるんですね。

 

持ち家に関する税金で、住宅ローン控除はよく知られています。

 

住宅ローンを組んで家を購入した場合は、是金がとても安くなる、という制度ですね。

 

この住宅ローン控除には、さまざまなバリエーションがあって、うまく利用s流レバ、10年近くも、所得税、住民税をほとんど払わなくて済むことになります。

 

ほとんど節税の余地がないサラリーマンにとっては、とても効果的な節税策になります。

 

 

持ち家を買ったら住宅ローン控除が節税対策ですか


 

 

持ち家を買ったことの税金対策は住宅ローン控除だけではありません。


 

持ち家は「相続税対策」にもなるんです。

 

相続財産というのは、預金・株などの金融商品で残すのが一番不利になります。

 

預金や金融商品の場合は、実際の額がそのまま相続財産に換算されるからです。

 

もし、株で1000万円分あれば、相続する額も1000万円です。

 

ところが、不動産の場合は、そうではないんですね。

 

実額よりもかなり低い金額にしか換算されません。

 

その不動産が「自宅」となると、さらに換算価値は低くなります。

 

しかも、駅近に家を持っていると、相続税が格段に安くなるんですね。

 

簡単に言ってしまうと、相続資産を預金・金融商品で残すのと、持ち家で残すのとを比べると、相続税に大きな差が出てくるということです。

 

「持ち家と賃貸はどっちがお得?」という話では、この税金対策の部分がすっかり抜けていることが多いです。

 

税金を含めて考えると、絶対的に持ち家の方が、優位になります。

 

自宅は賃貸より借りる方が絶対的にお得な理由

 

資産形成としては、家を「借りる」より「持つ」ことが圧倒的に有利なんです。

 

よく、家は賃貸の方がいいのか、買ったほうがいいのか、というそれぞれのメリットとデメリットを比較した話題が出ますよね。

 

週刊誌で特集が組まれたり、テレビでも、よくやっています。

 

その比較の結論は、長い目で見ても60代くらいでも、「持ち家と借家では、トータルでかかる費用はほとんど変わらない」というものです。

 

しかも、持ち家のデメリットとして、

  • 簡単に引越しができない

など、さまざまな面倒なことが生じるので、結果的には借りた方がいい、ということになってしまっています。

 

昨今の断捨離ブームで、借家の方が有利、のようになっていますよね。

 

でも、「家は、賃貸か持ち家か」という話題は、議論するまでもないことなんですね。

 

それは、

 

ほとんどの場合、家を買った方が得

 

だからです。

 

借家が有利、という結論には大きな誤りがあるんです。

 

借家か持ち家かの例に出されるのは、「4人家族で4LDKに住んだらどうなる?」という場面が多いですよね。

 

でも、厳密に、同じ場所で、同じ建物で、同じ設備の家として比較していないで、とても大雑把な条件でしか比較していないんです。

 

これが、全く同じ条件で比較した場合では、絶対的に持ち家の方が安くなります。

 

常識的に考えると

 

家を買った場合にかかるお金は
家の購入費用+諸経費=持ち家の費用

 

借家の場合にかかる費用
家の購入費用+諸経費+大家の利益=家賃

 

この差で増えているのは、「大家の利益」の部分だけです。つまり、同じ物件なら、家を買った方がお得、ということなんですね。

 

借家は、大家の利益が必ず加算されます。
わざわざ損をするために家や部屋を貸している、というような大家は普通はいません。

 

貸して損をするくらいなら、家を売っているはずだからです。

 

賃貸と持ち家で、同じ物件(同じ場所で、同じ建物で、同じ設備の家)なら、常識的に考えても、持ち家の方がお得です。

 

メンテナンス費用を考えると借家も持ち家も変わらない?

 

 

持ち家の場合、固定資産税やメンテナンス費用を入れたら、家の購入費用はそれほど変わらないんじゃないですか?


 

 

確かにそうですが、借家でも固定資産税やメンテナンス費用がかかるので、結局払っているのは借主なんですよ。


 

借家でも、固定資産税やメンテナンス費用はかかります。それらを支払っているのは、大家さんです。

 

その費用は、大家さんが自腹で支払うわけではなく、家賃に上乗せされているので、結局は、固定資産税もメンテナンス費用も払っているのは、借主なんですね。

 

ということは、借家住まいでも持ち家でもメンテナンス費用は同じだけ払っていることになります。

 

さらに賃貸の場合、大家さんに支払う「家賃」の分を余計に支払っているのがわかりますね。

 

借家の設備は持ち家の設備と違う

 

借家と持ち家では、同じような間取りでも「家賃」と「家の購入費用」がそれほど変わらない、と言われることがあります。

 

ところが、同じ間取りでも、借家と持ち家の場合では、家の設備が全然違うんです。

 

賃貸アパートや賃貸マンションなどの場合、分譲住宅よりもかなり格安な施工になっているんですね。

 

例えば、賃貸マンションに住んだ後に、分譲マンションに住んだ経験がある人はわかるかもしれませんが、上の階のスリッパの音など防音効果が全然違ったりします。

 

賃貸住宅の家賃は、家の購入費用よりも安いように見えますが、実際は賃貸住宅の方が低い程度のものを利用しているだけなんです。

 

持ち家は老後の資金計画で有利になる

 

持ち家の最大のメリットは、住宅ローンを支払い終えた後は、一生家賃を払わなくてもいいことです。

 

分譲マンションなどの場合は、管理費や修繕費などを支払わなければなりません。でも、賃貸での家賃に比べれば、はるかに安いです。

 

一生家賃を払わなくていい

 

これは、実は、老後の資金計画で、かなり有利な条件になります。

 

というのも、人生いつまで生きているかわかりませんよね。

 

持ち家の場合は、老後の資金計画は明確になります。

 

何歳まで生きていようと、住居に関する負担があまり変わらないからです。

 

だから、老後の資金計画で、住居費は除いて計算することができるので、精神的な安定さはとても大きいです。

 

一方で、老後はずっと借家で過ごそうと思っていたら「死ぬまでに支払う家賃がいくらかかるんだ?」という不安にずっと関わることになります。

 

60歳まで生きるのと、80歳まで生きるのでは、トータルの家賃は全く違ってしまいます。100歳になっても家賃を支払い続けることになるかもしれません。

 

平均寿命でだいたいわかる、というのは老後の資金計画にはなんの意味もありません。

 

もし平均寿命をもとに資金計画していても、平均寿命以上生きてしまったら、すぐにお金がなくなってしまうからです。

 

だから、借家の場合は、老後の資金がいくら必要か、というのが全く予想できないんです。それこそ最高齢の120歳まで生きるような経済的な準備をしておかないと、安心して生きることができないのが、借家生活です。

 

借家と持ち家で老後を過ごした場合の例

夫 啓太郎さん50歳
妻 えり子さん50歳

 

賃貸の家賃8万円のマンションに住んでいます。

 

60歳で、啓太郎さんは定年の予定で、退職金は2000万円程度です。

 

今、おおよそ1900万円あれば、住んでいるマンションと同じような部屋を、持ち家として購入することができます。

 

50歳の今、啓太郎さんはマンションを購入するかどうかで、悩んでいます。

 

この啓太郎さんがマンションを購入した場合と、賃貸で暮らし続ける場合とをシュミレーションしてみます。

 

持ち家を購入した場合

 

購入費用1,900万円で、毎年かかる管理費や税金(固定資産税)などが30万円くらい。

 

もし、夫婦が二人とも平均寿命まで生きたとして、えり子さんが亡くなるのは30年後80歳だとします。啓太郎さんはその少し前に亡くなるはずです。

 

30年で合計900万円がかかります。購入費用と合わせると、2,800万円ですね。

 

もし、夫婦のどちらかが、10年長生きして、90歳になると、3,100万円になります。

 

賃貸(借家)を続ける場合

 

今の部屋に住み続けるなら、毎月8万円、年間96万円を支払い続けなければなりません。

 

30年生きたとすると、30年で年間96万円だと、合計2,880万円の家賃を支払うことになります。

 

この時点では、持ち家2,800万円、賃貸2,880万円で住居費のトータルはあまり変わりません。

 

もし、夫婦のどちらかが、10年長生きして、90歳になると、3,840万円の家賃を支払うことになります。

 

持ち家(1,900万) 借家(賃貸家賃8万)
50歳(今) 購入費用1,900万 毎年30万家賃8万、年間96万
80歳(30年後) 30年×30万=900万、合計2,800万円 30年×96万=2,880万
90歳(40年後) 40年×30万=1,200万、合計3,100万円 40年×96万=3,840万円

 

この90歳の時点で740万円もの差がついています。長生きすればするほど、この差は膨らんでいきます。老後でこの金額はそうとうこたえます。

 

もし老後に不測の事態が発生したら持ち家は保険になる

 

これは、夫 啓太郎さんも、妻 えり子さんも健康な場合の試算です。

 

もし、今から30年後に体が不自由になって施設に入った場合はどうでしょう。

 

マンションを購入していた場合は、マンションを売却することで、施設の入居費用を作ることができます。いくら家が劣化したとしても、標準相場では1,000万円くらいのお金は作ることができます。

 

しかし、借家住まいだった場合は、その1,000万円のお金さえ工面はできません。

 

持ち家は、借家に比べると、長く生きれば生きるほど有利になります。いざという時の保険代わりにもなります。

 

持ち家の場合は、購入費の支払いさえ終わってしまえば、「何歳までいきてもほとんど住居費を気にしないで生きていく」ことができます。

 

住宅ローンを借りたとしても、繰り上げ返済するなどしたら、購入費の支払いは思ったよりもっと早くなり、リスクはさらに減ります。

 

生きている間、それも体が動きにくい老後の時点でも、一生住居にかかる費用を気にかけながら生活する借家住まいだと、金額以上に精神的なメリットの違いは大きいです。

 

貧乏人でも持ち家が持てるし持った方がいい

 

「持ち家があったほうが得するのはわかった。でも、支払いができそうにない」
「持ち家は欲しい、けど予算として年収が低すぎ」

 

そう思っている人も多いんですよね。

 

でも、年収が低いから家が買えないというのは、大きく勘違いしています。

 

都会に住んでいて、普通の賃貸住宅に住んでいる人なら、誰でも家を買えることはできます。

 

 

貧乏だから「賃貸」、「持ち家」はお金がある人、と思っていました。


 

 

だって、家賃を払っているんでしょ。

 

家を買うのは家を借りるよりも安くつくんですよ。


 

住宅ローンの返済金額は、毎年かかる固定資産税を含んでも、家賃より安くなるのが普通です。

 

だから、ちゃんと家賃を払えるだけの収入がある人であれば、持ち家を持って返済額を支払えることはできます。

 

特に、サラリーマンであれば、金融機関からの信用は絶大です。
住宅ローンはサラリーマンを対象

 

「持ち家を買うのに、年収の何倍くらいまで借りることができるのか」と、予算を年収で計算しますよね。

 

同じ会社に3年働いていれば、銀行は喜んで、お金を貸してくれます。

 

貧乏で低所得だとしても、サラリーマンであれば2,000万円くらいは融資してくれます。

 

「給料が安い」
「ブラック企業だ」

 

いいじゃないですか。サラリーマンだったら、自分が思っている以上に資金力はあります。

 

その資金力を生かすことができれば、家を建てることができますよ。

 

持ち家のリスクについてのまとめ

 

持ち家のリスクは、人生といった長いスパンで見た場合に、賃貸暮らしと比較すると、むしろ借家の方がリスクが大きいことがわかります。

 

今、持ち家を持っているなら、売却の他にも、賃貸に出して、大家さんの方に回る、という方法もあります。

 

売却か賃貸のどちらにするにしても、今の持ち家の価値がどれくらいになるのかは、自分で把握しておく必要があります。

 

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