家の資産価値は立地
駅近の立地は資産価値が高い
資産価値が高い不動産物件の特徴を、一言でいえば「立地」です。
立地といっても、個人によって好きな場所とか気に入った場所ってありますよね。
となると、人によって「立地」の基準が違ってくるので、何をもって資産価値が高い、といえるかということになってしまいます。
不動産の業界で、資産価値が高い、というのは、取引価格が落ちないことを意味します。
経済環境によっても、不動産価格は低くなったり高くなったりします。
そんな不動産の資産価値が下がりにくい立地が「駅近」です。
駅近に家を持つことで、資産価値が下がる可能性を低く抑えることができます。
駅近に家を持つのは資産価値は地価が下がる危険性が低いから
駅近をねらって持ち家を持つ人がいますよね。
その理由の一つは
駅近は不動産価値が下がりにくい場所だからです。
資産＝財産と考えると、自宅などの不動産は高価なので、資産価値が下がりにくいほうがいい、と思いますよね。
そもそも「資産価値」を辞書で調べると、
「資産価値とは」情報資産が持つ価値のこと。業務上の重要性や、情報に問題があった場合の影響度などで評価する。
とあります。（https://www.weblio.jp Weblio辞書)
つまり、資産価値が高いとは、評価が落ちないこと と言えますよね。
モノにしろイメージにしても、評価する価値が落ちないことが、資産価値が高い、ということ。
資産価値下がりにくい物件を調べるには、路線価がポイントになります。
毎年、全国の路線価が発表されますよね。
路線価というのは、各都市の路線（道路）に沿った土地の地価を算出したもので、固定資産税などの基礎にもなります。。
→路線価(路線評価額、相続税評価額)とは
この路線価の下がりにくいのが駅近なんですね。
ここに持ち家を持っていると、資産価値はなかなか減りにくくなります。
もちろん、地震や事件などの突発的な出来事があるかもしれませんが、地価が下がらないという意味では可能性は低いです。
資産価値の目減りや上がり方は路線価で調べる
家を購入する場合の最大のデメリットというのは、価値が下がる危険がある、ということです。
高い時に買って、安くなって売らざるを得ないと、デメリットが大きいですよね。
バブル崩壊の時などはそうでしたよね。
高いお金を出して、住宅ローンも組んで家を買っても、急にその価値が下がってしまうこともあります。
バブル崩壊のような日本全体の資産価値まで減ってしまうような自体は、とても稀なことなので、滅多に経験するものではないのですが、ないに越したことはないです。
資産価値の目減りが大きい物件はできるだけ避けたいですよね。
そのリスクを少しでも下げるためには、地価の下がりにくい場所を選ぶというのが賢明な方法です。
地価の動向というのは、誰でも調べようと思えばすぐにわかります。路線価などは、インターネットなどで誰でも見ることができるからです。
マンションは「立地」＋「管理」で資産価値が高まる
日本では、建物の価値を評価する基準が整備されていないので、どんなに管理をしっかりしていてもしばらく築年数が経過するとほとんど土地の価値だけになってしまいます。
特に 木造一戸建て は22年でほぼ土地だけの価値で取引されます。
しかし、マンションの場合は、若干事情が変わってきます。
築30年ほど経過した マンション は、立地するエリアの価値で取引されます。
これは一戸建てのように土地の価値だけになるというのとはちょっと違うのです。
マンションにもそれぞれの住戸に割り当てられた土地の持ち分があります。登記簿を見ると「敷地権」と書かれているものですね。
例えば、同じ価値の土地に5階建て100戸のマンションと、3階建60戸のマンションがあったとします。
各住戸の面積が同じだとすると、60戸のマンションの方が持ち分が多くなります。
となると、資産価値も高くなるような気がしますね。
確かに、税制上にはそのとおりなのです、60戸のマンションの方が、固定資産税や都市計画税といった税金は高くなります。
しかし、実際の取引はそうなりません。
同じエリアで、同じ面積の住戸が売りに出されていたとして、そのマンションが5階建てとか3階建てだからということが、大きく取引に影響を与えると考えられません。
実際のところ、エリアの特性以外で取引に影響を与えるのは、そのマンションの管理状況だったり、外観の雰囲気だったり、もしリノベーションされていれば、インテリアの良さだったりになるのです。
だから、マンションの資産価値を実質的に決めているのは
立地 の価値と
維持管理状況
ということになります。
立地が良くて、綺麗に維持管理されている建物だったら、「住みたい！」と思われることも多いですしね。
マンションの場合、それがそのまま市場で評価されて、資産価値になります。
そうなっているのは、一戸建てと違って、マンションでは管理費と修繕積立金が積み立てらてていて、維持管理するシステムがしっかり確立されているからなんですね。
そこに安心感が担保されているわけなんです。
マンションの管理の質は住民で決まる
マンションの管理会社の管理の質や、サービスの多様化はマンションを選ぶ際にもよく言われますよね。
マンション生活では、管理組合が、毎月、管理費と修繕積立金を集めています。
これが、どのようにして使われて、積み立てられているのか、気にする人がいるほど、管理状態はよくなるはずなんですね。
建物などの管理は、契約する管理会社に委託しているケースがほとんどですよね。
つい他人事のように思われがちですが、マンションを管理する主体は、区分所有者全員で構成する管理組合です。
マンションでは、どの管理会社に管理を委託して、どのような管理をしてもらっているのか、契約内容についても確認しておくことは重要です。
定期的に開催される管理組合の総会に出席すると、
- 管理費の収支の内容
- 翌年度の予算・支出計画
がわかります。
気になることがあったら、質問したり見直したりするとマンションの管理や建物のチスが適正に保たれるわけです。
広尾ガーデンヒルズという、1984年から1986年にかけて販売された大規模マンションがあります。
現在でも価格が落ちないで、中古市場でも人気のマンションです。
このマンションが高く評価されている理由の一つが管理体制です。
全国ナンバーワンとも言われていて、管理体制がしっかりしていることが重要だ、という典型例なんですね。
立地は今後さらに重要な要素になる
マンションの価値で重視される「立地」
都市再生特別措置法の改正で、国は一定のエリアに都市機能を集約させて、その周辺を居住区域として指定しています。
高齢化に備えて、居住区域とそれ以外を分け始めた時自体もあります。
その区域内であれば、税制面などの優遇もあって、有利、といえそうですが、
そうでなければ、今後、利便性や資産価値が落ちていく可能性があります。
立地は、生活基盤を決める重要な要素です。
新築マンションと中古マンションの価値の比較
新築マンションというと憧れのようなものがありますね。
資産価値 ということを重点を置いてマンションを購入するとなると、新築マンションの方が、中古マンションより新しくていいんじゃないか、って思えますよね。
結論から言えば、資産価値で選ぶなら築30年以上の管理状況がはっきりしている中古マンションの方が、ベストな選択になります。
確かに、新築マンションは新しくて耐震性もありそうです。
ですが、新築は、新しいことと耐震性の安心感だけがメリットです。
資産価値からすれば、住宅ローンの方が売却価格を上回る状態が続き、逆にリスクが高いのが新築マンションです。
資産価値は管理のいい中古マンションの方が上
資産価値という点から見ると新築物件には新築プレミアムというものがあって、必ず購入後すぐに20〜30％の価値の目減りがあります。
理由はいたって簡単で、プレミアム分は広告宣伝費、と考えればいいんですね。
この広告宣伝費が、新築を売った時点で無くなってしまうからです。
そして、10〜20年かけて新築時の5〜6割ほどの価格に落ち着くように下がっていくのが平均的な推移です。
値下がり幅が大きいほど、ローンの残債も売却可能価格が低くなるというリスクが高まります。
もし、転職や失業、離婚などでローンの支払いが厳しくなったとしても、残債が売却可能価格を上回るので、売りたくても売れない状況ができてしまいます。
なぜか周辺の新築相場よりも高い価格で売りに出されている中古物件が存在するのはそのためです。
そうしないと、残債がのこってしまうということなんです。
こうなると、家計はいつか破綻してしまいます。
そんなリスクの高い商品を販売している割には、新築マンションの販売手法はメリットのゴリ押しばかりで、買主にデメリットが語られることはほとんどありません。
客観的なデータさえ与えられません。
資産価値で見ると管理の行き届いている中古マンションが一番上物
一方で、築30年以上の中古マンションは資産価値の目減りが少ないという事実があります。
資産価値を考えると、新築マンションは安易に長期ローンを抱えて買ってはいけないリスクの高いものだということがわかります。
新築マンションのメリットは、単純に新品の状態で住めるという気持ち的なものと、耐震性能などのスペックが最新であることによる安心感、その2点くらいです。
実は、それが問題にならないほど大きな新築マンションのデメリットとして、資産価値の目減りのはやさがあります。
- いざという時に貸せない、そして売れない
- そういう住まいは 負債 と考えて、逆にいつでも貸せて収益が出る
- すぐに売れて売買損失がない住まいは 資産
と考えます。
いかに当初の資産価値から目減りが少ない物件を選択するか、ということを考えると管理状況が見えやすく推移している築30年以上の中古マンションが、一番手堅いということになります。
資産価値を重視すべきこれkらの時代には、築30年以上で管理状況が安定している立地のいい中古マンションを選択して、内装を自分の好きなようにリノベーションして住む、というのが住宅購入の王道になっていくはずです。
だから、利便性が高いエリア、人気の高いエリア、環境のいいエリアに立地する中古マンションは、築30年経っていても、比較的高値で取引されています。
そして、維持管理がしっかりしていれば、ほとんど値下がりすることはありません。
立地がいい中古マンションは、今の日本で個人がもっともリーズナブルに最大の資産価値を得ることができる住まいといえます。
建物の評価が、市場価格に反映されにくい日本では、一戸建てはどうしても資産価値の維持にコストがかかりすぎます。
とはいっても、どんなに物件スペックが高いマンションでも、利便性の悪いエリア、人気のないエリア、環境の悪いエリアに立地して、管理状況が悪ければ、価格が大きく下落していきます。
さらに管理組合の資金繰りが悪化し、維持管理が適切にされなくなったマンションは、戸建のように建て替えも簡単にできないので、全く出口が見つからない状況になることもあります。
今の自宅の不動産価値は、いまではネット上でカンタンに診断してくれます。
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