マンション購入までにやるべき事項
マンションを購入する際に必要な事を順を追って確認してみます。
内覧会は買ったマンションの物件チェックができる最終段階
建物が完成(竣工)すると、引渡しをする前に購入者に部屋内(室内)の出来栄え(仕上げ)をチェックしてもらうのが内覧会と呼ばれるものです。
いわゆる、売主(デベロッパー)が買主(購入者)に対して、初めて行うマンションの「完成のお披露目会」です。
所要時間はだいたい約2時間位です。
購入者は自分が住む住戸の室内を実際に見て、壁や床のキズ、汚れ、建具や設備の不具合などがないかをチェックするのです。
そして、見つかった(気が付いた)問題点等については、内覧会に来ているゼネコンや売主の担当者 (営業)に指摘して、手直しをしてもらいます。
その手直しがきちんと出来ているかを再チェックし、確認するのが後日(内覧会の1週間位後)に行われる再内覧会と呼ばれるものです。
壁や床のキズ、汚れなどは素人の方でも分かりますが、できれば内覧会には、建築に詳しい人や専門家に同行してもらうといいかもしれません。
内覧会では、室内は当然のこと、エントランスや駐車場などの共用部分も含めて工事がすべて完成しているのが基本です。
内覧会で最低限しなければならないチェックポイントとは？
- 壁のクロス、床、建具などのキズや汚れ
- 壁のクロス、床、建具などの仕上げの状況
- 建具、水道、照明などの設備関係
マンションは現場で職人が施工するものです。床にビー玉を置いて、転がるとクレームをいう人がいますが、そこまで指摘するのは少し問題がありますね。
ゴルフボールが転がらない程度なら良しとしましょう！
国土交通省の「住宅紛争処理基準」では、床、壁、柱の勾配が1000分の3未満(5mで1.5cm)問題はないとしています。
また、フローリングを端から端まで順番に踏んでみて、床鳴りがないかを確認しましょう。
貯蓄額・借金の把握
現在の貯蓄額を把握します。
ここでは学資保険のように住宅以外の目的に使うもの、貯蓄性のある保険などは省いて考えます。
また、カードローンなどの借金がある場合は、住宅 ローンの審査に影響を及ぼすので、住宅購入の前に極力完済しておくようにします。
→住宅ローンの審査に落ちた人はクレジットカードが原因？
家計の把握
今の生活で、家計が黒字なのか赤字なのか、年間での収支状況を把握します。
家計の平均的な状況が分かれば、 住宅(マンション)購入の資金計画が立てやすくなります。
購入可能額(目安)の決定
貯蓄額と家計の収支状況が把握できたら、住宅購入可能額(目安)が決定できます。
貯蓄 の中から住宅購入のための頭金(現金部分)、家計状況から住宅ローンの借入額や返済可能額(目安)が計算できます。
ただし、ここで気を付けなければならないことは、借りられる金額が返せる金額ではないということです。
物件の検討・決定・申込
どのような物件にするのか、検討します。物件が決まれば、購入の申し込みを行います。
マンションを購入する際には、大手だからといって全面的に安心してはいけません。
(大手と一流はイコールではないということです。）
「大手の不動産会社だから安心」といって、大手のマンションを購入するということはよく聞きます。
しかし、大手であるかどうかは、信頼度を計る一つの目安にはなりますが、だからといって全面的に安心してはいけません。
昨今の経済事情でご存知のとおり、大手でも倒産する可能性が高いのです。
不動産会社の信頼度は免許番号
不動産会社の信頼度チェックでは、免許番号も確認しましょう。
免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。
これは、都道府県知事免許..と国土交通大臣免許の2種類あります。
- 1つの都道府県のみに事務所を設置する場合都道府県知事免許
- 2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許
が必要となります。
両者には実質的な違いはほとんどなく、信頼性は同じです。
カッコ内の(△)の数字は免許の更新回数を表しています。
数字が大きい程、長く営業をしていることになりますが、これも一つの目安としてください。
例 東京都知事(△) 49277 ABC不動産
参考として、マンションの業者評価の目安として、 「(社)日本高層住宅協会」会員とあれば、実績、信用があると判断していいと思われます。
さらに、マンションのデベロッパーが大手だから将来も保証されると考えてはいけません。
購入後のマンションの維持管理は、マンションの所有者で構成される管理組合の責任ということになります。
つまり、責任は住む人にあります。
そのことに気がついた瞬間に、今まで新築マンションのメリットだと考えていたことの多くがデメリットに見えてくるかもしれません。
住宅ローンの事前審査および本申込等
通常は物件の契約前に住宅ローンの事前審査、そして契約後に住宅ローンの本申し込みをします。
金融機関の審査を経て、ローンが承認されれば、融資の実行という予定で進みます。
なお、住宅ローンの審査では、消費者金融からの借り入れがあると承認されない場合があります。
クレジットカードなどの枚数やキヤッシング、オートローンなども審査に影響します。
カードの支払いなどの延滞等がある人は、個人信用情報に問題があると判断され、結果として審査は通らず、融資を受けることが出来なくなります。
個人信用情報とは、利用者の「氏名・生年月日・自宅電話番号・勤務先」など個人情報や 「借入残高・返済回数・契約商品」などの借入データのことをいいます。
延滞:本来の支払い予定日から3ヶ月間支払いが遅れた場合、「延滞扱い」となり、個人信用情報機関に登録されます。この情報は専門用語で「異動情報」や「事故情報」、ま たは「延滞情報」といいますが、通称「ブラック情報」と呼ばれます。このブラック情報 が登録された状態を「ブラックリストに載った」といいます。
つまり、「ブラックリスト」 =「事故(延滞)情報が登録されている」ということです。
事故情報は登録されてから最低でも5年間は消えません。
金融機関等では延滞を非常に重く見るため、ほぼ例外なく、 どの金融機関でも延滞のある申込者には住宅ローンの融資などは行いません。
マンション購入する際に、住宅ローンを組むなら、どれだけ自分の資金を用意できるかがポイントになります。
今の自宅を売却する場合は、できるだけ売却価格が高い不動産会社を選んで、資金に回すことがポイントです。
最近ではインターネットでカンタンに、今の自宅を売ったらいくらになるかの不動産価格がわかります
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