古い家は相続人も相続したがらない
サラリーマン家族で、相続時の財産といえば、自宅の「家」ですよね。
買った時には「夢の一戸建て」が手に入って、喜んで、住宅ローンが完済になった頃には、もう相続のことを考える時期。
相続財産といえば、その不動産になるわけですが、この家を相続する方の残された相続人は、どう処分していいのか、って悩んでしまうんですよね。
というのも、家を物理的に切って相続するわけにいかないですからね。
法律的な「共有」という概念を使って処分するしかないわけです。
特に、古い一戸建ての家は、相続人が住むわけにもいかないので、相続したがらないんですよね。
家を相続した時の、不動産の共有方法は、実際には3つの方法があるのですが、どれも問題点が出てきてしまいます。
実施に家の相続で生じる具体例をあげて、紹介しますね。
家の相続をどう共有するがで親子兄弟間で争続になる
春夫さんは、30年前に購入した、郊外の一戸建てで家族5人で暮らしていました。
子供たちはそれぞれ独立したのですが、自分の定年後3年してから妻が亡くなり、長男夫婦がこの家に戻ってきたので、一緒に暮らしていました。
長男の嫁ができた嫁だったので、春夫さんの面倒を何から何までみてくれていました。
ところが、この春夫さんが1年前、突然倒れて、意識不明になったのです。
なかなか病状が回復しないので、春夫さんの死を前提にした息子たち3人の相続争いが始まりました。
長男は、当然、親の面倒を長年みてきたのだから、家は、そのまま自分のものになると考えていました。
ところが、次男三男が、家を売って財産を分割することを主張したのです。
「法律上は兄弟はみんな同じ権利がある」
「なぜ、お兄さんに譲らないといけないのか」
そう言いだして、もめ始めました。
春夫さんの財産は、自宅不動産のみです。
突然倒れたので、誰に相続させるかを決めた遺言もありません。
長男の嫁は、「私が一生懸命、お父さんの面倒を見てきたのに」と相続争いを知り、がっかりしています。
次男と三男は、すでに違う地方都市に、生活の本拠を構えています。
こちらに戻ってくる、予定はないのです。
「長男の嫁が介護することは法律では関係ない」
「お兄さん夫婦がこのまま住み続けるなら、分割分をお金で出してくれ」
と一蹴されました。
それまでは、正月や、お盆のたびに集まっていた兄弟たちは、口もきかないほど、険悪になったのです。
30年前の古い間取りの一戸建ては、仮に子供が相続しても。使い道がない場合が多いんですよね。
相続人が相続したがらないことも多々あります。
マンションと一戸建てでは、相続の共有が違ってくるものなんですか？
マンションンと違って、一戸建ては企画した商品でないので、換価分割もしにくいのです。
一戸建ての分割の方法は遺産分割協議で、決まって問題になるんですね。
現金だけであれば問題になりにくいのですが、不動産が相続財産に含まれるとなれば、話は違ってきます。
不動産は、そのまま分けることができないので、その評価が問題になります。
不動産を相続のときに分ける３つの共有方法
不動産を分ける場合には、いくつかの方法があります。
例えば、土地であれば、分筆をして一つの土地を二つに分けることで、分割をします。
この時、土地の場合は、分筆をしない限り、分割をすることができません。
- 単独で相続をするか、
- 売却してお金を分ける（換価分割をする）
- 共有にする
このいずれかの選択になります。
建物やマンションの場合には、物理的に分断して、それぞれに分けることができないですよね。
だから、上の3つの方法しかないのですが、どの方法をとっても問題が出てきます。
「共有」にした場合の問題
共有とは、一つの不動産を持分という割合で、複数の共有者が、持ち合う状態になることです。
共有は、法律上、持ち合うだけの親密な関係があることを予定しているわけなんですね。
その不動産を使ったり、貸したり、売ったり、管理する旅に、共有者全員での協議が必要となります。
いざ、不動産を活用したい、と思ったときに、基本的に自分一人では何もできなくて、
せっかく所有している不動産を有効活用することができないのです。
もし、共有し続けるということは、いつまでも共有者間で協議が必要だ、ということです。
しかし、コミュニケーションが取れていない間での共有者同士だと、前提の協議を開くことすらできません。
開いたとしても、共有者間で合意に達することなど無理です。
ということは、共有は、問題を先延ばしにしたに過ぎなくて、いつまでも続く紛争の引き金になる厄介な方法なのです。
「換価分割」にした場合の問題
換価分割とは、不動産を売却して現金にして、その現金を相続人で分割する方法です。
売却代金そのものを分割するので、一円単位できっちりと分けることができます。
一見便利な方法のように思えますが、問題点があるんです。
最大の問題点は、不動産の売却ができない、ということです。
換価分割は、売却代金を分割する方法なので、不動産が売却できることが大前提です。
売却できるまでは遺産分割できないということになりますよね。
でも、不動産は今日売りに出して、あしたには買い手が見つかる、というものではありません。
条件にもよりますが、基本的に一戸建てはなかなか売れないことが多いんです。
「単独相続」した場合の問題点
一人の相続人が単独で不動産を相続した場合、他の相続人から代償分割を求められる可能性が高いです。
代償分割とは、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払うなどして、過不足を調整する方法です。
この調整金を代償金と言います。
この金額は、相続人の協議で決定することになります。
いずれにしても、不動sんを単独相続する相続人は、代償金としてある程度のお金を用意しなければなりません。
相続人自身が現金を持っていれば問題ないのですが、そのような現金を持っている相続には素rほどいません。
結局、代償金を支払うために、相続した不動産を売却したり、不動産を担保にお金を借りたりしなくてはいけなくなるんですね。
将来の相続のことを考えると、家を残しておくことは、親子、兄弟間の争いのたねになる可能性が高いです。
また、仮に不動産を相続した上で、相続税を払うことになったら、相続税の軽減措置である小規模宅地等の特例を利用したいところです。
でも、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは不確定です。
さらに、例えば、マンションと比べると一戸建ては税制面で不利なことが多いです。
一戸建てを残してしまうと、相続人に大きな普段を押し付けることになることから、相続財産としては、あまり望ましいとはいえないかもしれません。
相続が始まって共有にしてしまうと、どの方法をとってもトラブルに発展しやすいんですよね。
問題を大きくしないために、今、家の資産価値はどれくらいなのか、を把握して、計画的に処分を考えていたほうが、相続トラブルはなくなりそうです。
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