相続財産が実家の家しかないなら共有にはしないこと
実家の家が、住宅ローンを組んで一戸建てやマンションを購入したっていう例は、よくありますよね。
サラリーマンの現役時代は、住宅ローンの返済で精一杯で、預金する余裕がないことも多いです。
定年後は年金暮らしで貯金どころではないですしね。
そうなると、実家の家だけが相続で残る財産、ということになってしまうんですね。
この相続財産として残された不動産が、相続人が共有してしまうと、とても面倒なことになってしまうんです。
不動産を売却したり賃貸に出すだけでも、ほかの共有者の同意を取り付ける必要があります。
もし、相続人が日本各地にバラバラに住んでいたりしたら、実家の家を賃貸に出すだけでも、いちいち同意書に印鑑をもらうハメになるという....
考えるだけでも面倒な手続きですよね。
どれくらい共有状態が面倒なのか、検討してみます。
共有はとてもやっかいな状態
共有とは、各自が自分の持ち分割合の範囲で所有権を持つことです。
つまり一つの不動産を各々の持ち分という割合で複数の共有者が持ち合う状態です。
ちょうど、一つの箱が不動産だとしたら、共有状態は、その箱の中に風船を入れたようなイメージです。
共有状態の不動産は、実家の家を相続で取得した土地や建物が典型的な例ですよね。
中には、遺産分割がまだなので、被相続人名義(亡くなった人)のまま、放置されているもののありますが、この状態も共有です。
共有というと、共有者である相続人が、各々の持分で、仲良く所有している、イメージがありますよね。
共有、特に相続で不動産が共有状態になると、実際にはとても厄介な状態になります。
原則として、共有者は、共有不動産の全部について、その持分に応じて使用することができます。
ところが、他の共有者全員、あるいは共有不動産の全部、または、過半数の同意がないと、できないこともあるんですね。
家屋の大規模修繕や建て替え、賃貸借契約の締結などについては、単独ではできないんです。
相続人全員で共有に結果的になってしまう場合もある
相続が始まっても、家を共有する状況だけは、避けようと思っていても、「結局は共有」になってしまうことがよくあります。
相続人の誰かが、実家の「家」を引き受けようとしたとしても、その相続人に代償金を支払うだけの資力がないこともあります。
そうなると、相続人全員で実家の一戸建てを共有することになります。
また、何も考えずに、とりあえず共有にしてしまう場合もあります。
- 誰が実家の一戸建てを相続するのか、結論が出ない
- 実家の一戸建ての価格をどのように評価するのか、合意も得られない
- 実家の一戸建て以外の財産の分け方についても、合意が得られない
こういった問題がどんどん山積みになって、相続人間で話し合いが全く進まないこともあります。
結果として、法定相続分に応じた持分による共有として、登記してひとまず片付けてしまう、という考え方になってしまうんですね。
共有になると一人でできないことばかり
共有物の管理行為で、代表的なのは、賃貸借契約です。
この管理行為を共有者の持ち分価格の過半数で決しなければいけないんですね。
不動産を売却しようと思うものなら、共有者「全員」の同意です。
実家の家を相続して共有にしたら、できることはホントに限られてしまうんですね。
共有物の利用するのに他の共有者の同意が必要
管理行為を法律的にいうと、利用行為、改良行為、保存行為の総称です。
利用行為は、共有物の賃貸借契約の締結など、共有物の収益を図る行為です。
改良行為とは、共有土地の地ならしなど、財産の性質を変えない範囲でも共有物の価値の増加を図る行為です。
保存行為とは、共有家屋の修繕や、消滅時効の中断など、共有物の現状維持を図る行為です。
この中で、保存行為については、各共有者に対して、影響がそれほど大きくないので、各共有者が単独ですることができます。
ただ、共有物の変更行為や処分行為は、共有者全員の同意がなければおこおなうことができないんですね。
変更行為、処分行為とは、家屋の取り壊し、大規模改造、新築への建て替え、共有不動産全体の売却など、共有物の性質や形状などを変更する行為です。
共有不動産を担保にして、お金を借りることも処分行為の一つなので、共有者全員の合意が必要です。
共有物への影響が大きく、各共有者が受ける利害が大きい、変更行為と、処分行為は、共有者全員の同意がないと行うことができないんですね。
他の共有者の同意を得ることなく独断で実行してしまったら、他の共有者の財産権を侵害したことになって、トラブルになってしまいます。
不動産売却は共有者全員の同意が必要
不動産を売却するときは、共有状態だとメチャクチャ問題になります。
不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。
文字通り「全員」です。
一人でも売却に反対すると、売却ができないんですね。
自分の「共有の持分だけ」を売るのは、できるんですか？
持分を売却はできますけど、さらにややこしいことになることを見越して、買いたたかれますよ。
もちろん自分の持ち分だけだったら、売却することはできるのですが、そういった面倒な不動産を書いたがる人なんかいません。
自由に処分することができない財産を誰が欲しがりますかね？
たとえ、買い手が出てきても、徹底的に買いたたかれるのがオチです。
それに共有者相続人どうしても争いが起きているのに、全く関係のない第三者が共有者として介入してきたら、トラブルにならないわけがないですよね。
共有状態が続くと硬直してしまう
共有状態が続くと、相続人同士での協議が必要な状態が続くことになります。
利用行為や改良行為は過半数の賛成で決められますが、前提として共有者全員の競技は必要とされています。
共有者間での協議を省略しても、結局は何もすることができないんですね。
いつも仲がいい交流している相続人の間であれば問題ないのですが、年月が経って、まったくコミュニケーションが取れない相続人と協議することもあります。
その協議が難航するのは目に見えていますよね。
そうなると、共有状態が続いて、処分するにも家を売りに出すこともできなくなってしまうんです。
相続の共有を避けるために考えられること
相続で共有を避けるためには、例えば、親の世代が実家を売却して、マンションを吹くうう購入したりすることも考えられます。
各不動産を各相続人が相続できるようにしておけるといいですね。
または、換価しやすいマンションを複数購入して、相続が発生したら、換価分割できれば、共有状態が起きにくくなります。
あとは、相続後に相続人全員で、「遺産分割協議書」を作って、単独相続に登記をしておくことです。
相続で共有不動産にすることは避けたい理由とは
一つの共有不動産に何かしようとしたら、どうやって処分するのか、それぞれ細かく決まっているということなんですね。
単独でも行うことができる事項や、持分の過半数の合意が必要な事項、共有者全員の合意が必要な事項か、です。
共有持分を所有している、といっても、処分の自由度合いとしては、かなり制限のある状態です。
このことから、不動産を相続する際に、共有にすることだけは避けるべき、といえます。
いざ売却しようとしようものなら、自分一人で行うことができるのは、ごくわずかなことしかないんです。
せっかく所有している不動産を、有効に活用することができなくなってしまうからです。
共有状態のままで、さらに相続が発生してしまうと、もっと面倒なことになります。
共有者に相続が発生すると、さらに共有者が増えてしまうからです。
処分がどんどん難しくなって、次の代の相続のことを考えると、相続して共有にすることだけは避けるべきなんですね。
相続で共有状態の物件を査定したり、共有状態になる前に査定したりすることは、一人でもできます。
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