家を売るには必要な知識を可能な限りカンタンに説明します
家を売るには、たいそうな知識が必要な感じがしますよね。
不動産の売却って人生の一大事だから、といっても、一生のうちにそう何回も売買しないことに時間をたっぷりかけられません。
家を売るには理由がいろいろあるはずです。
売却する理由はハッピーた理由から、ネガティブな理由まで、いろいろあると思います。
例えば、
- 子どもは成長して今のいる家が手狭になったから、もっと広いところに住み替えたい
ライフステージの変化による住み替えですね。
逆に、
- 子供が独立して巣立って行ったので、今の家では少し大きすぎるので、もっとコンパクトな形にして住みたい
ということで、売却を考える。
反対に、ネガティブな理由で売却する場合としては、
例えば、
- 離婚して家を手放して、また別のところに引っ越す
- 相続が発生して、家を売らないと、相続税を支払うことができない
など、さまざまな理由がありますね。
ここでは、家を売ることになった理由が複雑であっても、
家を売るには最低限どういった方法と知識があればいいのかを、わかりやすく簡単に説明をしていきます。
売却理由の整理をする
不動産を売却しようと思った時に、最初にした方がいいのは、売却理由の整理です。
- 何で不動産を売るのか
- 本当に売る必要があるのか
ということです。
当然のことかもしれませんが、まず自分の中で、家をうる理由をまとめた方がいいんですね。
なぜかと言えば、後になって家を売却する際の戦略、売却の進め方に差が出てくるからなんですね。
まず、何で売るのか、ここを決めることです。
いつまでに売りたいかを決める
不動産の売却理由が決まったら、いつまでに売りたいか、が大事になります。
これは、
- すぐに現金が欲しいのか、理由によって即金が欲しいのか
あるいは、
- 時間がかかってもいいので、なるべく高い値段で売りたいのか
というところに影響が出てくるんですね。
いつまでに売りたいか、を決めることで、売却の金額にも影響が出てくる、というわけです。
自分で査定をしてみる
売却理由から、売却時期を確定したら、次に、自分で、自分の不動産（マンションや土地・建物）が、
どれくらいで売れるのかな、というのを計算しておいた方がいいです。
方法はいろいろあります。
簡単なのは、自分の家の近隣で、同じような物件がどれくらいで販売されているのか、
新聞やチラシで、だいたい自分のエリアがどれくらいの額なのかな、というのがわかってきます。
公示価格を調べて査定価格を想定する
もう少し、細かく調べたい場合には、代表的な不動産の値段の指標として、「公示価格」というものがあります。
「公（おおやけに）に示す（しめす）」ということで、毎年、国が基準価格のようなものを発表しているんですね。
基本的にはこの「公示価格を一般的な土地取引の指標にするように」と国土交通省は出しているんですね。
この公示価格はインターネットで簡単に調べられて、ある地点の1平方メートル当たりの土地の値段が出ているので、土地を売りたい場合はだいたいの値段がわかるはずです。
そこでまず、自分がどれくらいで売りたいか、という値決めをしておいた方がいいです。
公示価格を計算しておいた方がいい理由は、実際に売却活動に入った時に、公示価格の3割上乗せの値段以上になると、売却に手間取ることが多い傾向にあるから、なんですね。
不動産売却査定額の大体の目安になります。
不動産売却をしてくれる会社を選ぶ
自分でおおよその査定額を決めたら、次に、不動産会社を選びます。
売却を手伝ってくれる会社ですね。
ただ、絶対に不動産会社を通さないと売却ができない、というわけではないんですね。
例えば、自分の家に「売家 2500万」と貼っておいて、売ってもいいんですね。
不動産売却で絶対に不動産会社を通さなければいけない、っていうわけではないんですね。
例えば、身内で家を売る場合などでは、不動産会社を通さなくても取引できますよ。
絶対に不動産会社を通さないといけない、というわけではないんです。
ただ不動産を売却するには、金額も大きく、いろいろな法律もからんできます。
売った後も、トラブルが結構起きやすいんですね。
だから、一般的には不動産会社を通すことが多いんです。
媒介契約を不動産会社と結ぶ
不動産会社を通して、売却をすると決めたら、次に媒介契約というものを契約します。
「媒介」という言葉は、あまり聞きなれないですけど、「仲介」という言葉と同じだと思っていいです。
意味は同じですね。
ここで、仲介の契約を結ぶことになるのですが、契約の種類は3種類あるんですね。
- 「専属専任」媒介
- 「専任」媒介
- 「一般」媒介
です。
この区分けは、簡単に言うと
- もう丸ごと不動産会社にお願いする
→「専属専任」媒介 - 不動産会社にお願いするんけど、自分でも売りたいよ
→「専属」媒介 - いろんな不動産業者さんにお願いしたい
→「一般」媒介
の違いです。
この3種類があって、不動産会社とは、いずれかの契約を選びます。
→家を売る際の不動産会社との媒介契約は3種類
ここで、媒介の契約をして、契約時に本当の売り出しの価格を決めます。
不動産売却価格を、不動産業者と相談しながら、じゃあこの価格でいきましょう！と決めるんですね。
売却の価格が決まったら、正式に売り出しが始まります。
不動産会社が物件の調査をする
媒介契約をしたら、不動産会社は、売り出す物件の調査をします。
例えば、土地の場合であれば、
- その土地がどれくらいの道路に接しているか
- 下水道や上水道、電気が通っているのか
- 用途地域の制限があって、どれくらいの大きさの建物が建てられる土地なのか
そういう細かいところまで、不動産会社が全部調査します。
これをしないと、買い手がどんな土地なのか、わからなくなってしまうので、物件の調査は必ずします。
業者の売却の活動がはじまる
物件の調査が終わると、不動産の売却の活動がはじまります。
始まった時に、不動産業者がすることは、同じ同業者、つまり不動産業者に情報を出すんですね。
不動産会社との契約で、一般媒介契約の場合は、情報を出さなくてもいいんですが、だいたいの場合で情報を出します。
業者間のネットワークシステムの「レインズ」というものです。
そこに、「こういった物件が売りでてますよ」と出すわけです。
それによって、一つの業者に依頼した不動産の売却が、依頼した以外の不動産業者もその物件が売りに出ているのがわかる、ということなんです。
自分が依頼した以外の不動産会社のお客さんである買い手さんたちにも、その情報が流れるんですね。
レインズに登録した業者は、実地ではオープンハウスやオープンルームを開催したりします。
さらに、新聞に折込チラシを入れたり、広告活動をするんですね。
買い手が見つかったら売買契約
業者が重要事項説明をする
売却活動が功を奏して、めでたく買い手が見つかったら、不動産売買契約をすることになります。
契約時には、重要事項説明と言う「確認」をまずします。
- このマンションこういうマンションです
- この土地と建物はこういっ場所のものです
本当にこれでいいですよね、という確認が重要事項説明です。
そのあとに、売買契約をします。
売買契約前に、重要事項説明をするのは、法律でも義務付けられているんですが、面倒ですよね。
要するに、金額がそれなりに高いから、確認するんですね。
実際には、重要事項説明も売買契約も同じ日にしてしまうことが大半です。
→重説（重要事項説明）のポイント
買主が手付金を払う
売買契約が終わったら、買主が手付金を支払います。
おおよそ手付金は、物件価格の5%から10%という額です。
この手付金が契約時に、買い手さんから売主さんにもらえます。
その時に、残りの代金は、いついつまで払います、という契約もするんですね。
売主が引渡しの準備を始める
売買契約が終わって、手付金をもらったら、売主は物件の引き渡し準備を始めます。
例えば、家の中にものがあったら、片付けたりします。
買い手の方は、売買契約が終わったら、住宅ローンを使う方は銀行にローンの申し込みをします。
そのままローンの承認が下りて、残代金が支払われて、初めて売主の物件の所有権が買主に移転します。
決済時に売主から買主に所有権が変わる
所有権が変わる、というのは、持ち主が法的にも変わりますよ、ということです。
残代金を売主に支払う時が、決済、というんですね。
→家の決済・引渡しの流れ｜決済当日の手続きはどうなっているのか
この決済時に、この不動産売買に関わる人たちが、一斉に集まってきます。
たいていの場合は
- 売主
- 買主
- 仲介業者不動産業者
- 司法書士
- 銀行の担当者
ですね。
これが無事に終わって、家の鍵を引き渡すと無事に不動産の取引が終わるんです。
これが、不動産取引の一連の流れですね。
確定申告をする
これが終わると、翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告をします。
家を売った場合は、利益が出ている場合もあります。
例えば、先祖代々持っていた土地を売ったりした場合です。
遠い昔にかなり安い価格で取得した土地を、今の時代に売ると、かなりの利益が出ることがあります。
その利益に対しては、課税されるんですね。
そのための、確定申告です。
家を売るには（まとめ）
一生のうちに不動産ってあんまり売買なんてしないですよね。
家を売るには、それだけでドキドキして怖くなってしまうんですが、ここに書かれている方法だけわかっていれば、必要にして十分です。
家を売るには「価格がどれくらいがいいのか」を知りたいのであれば、今ではインターネットでカンタンに査定額を確認することができます。
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