重要事項説明時のチェックポイント
マンションや住宅を買うときに売主(業者)は、必ず、契約をする前に取引に関わる重要な事柄(事項)を買主に説明する必要があります(宅地建物取引業法)。
重要事項の説明(最低1時間30分位)後、売買契約を締結することになります。
契約書の書面とかぶることが多いのですが、『重要事項説明」は、宅地建物取引の資格を持った宅地建物取引士が買主に重要事項説明書と呼ばれる書面を交付(明示)して、説明を行うように義務付けられています。
自宅を買う意思が固まったら、じっくり検討をする人もいます。
事前に契約関係の書類(重要事項説明書、売買契約書、管理規約集等)の一式の見本またはコピーを業者(営業担当)から渡してしまったほうがいい場合もあるんですね。
家の売買での重説はボリューム満タンなので、チェックポイントをおさえて、次の契約に足早に進めたいですよね。
重要事項説明害(35条書面)のチェックポイント
契約前に宅地建物取引士が行う
- 宅地建物取引士
- 取引の態様
- 物件について
- 物件の表示 マンションの敷地の権利の種類(所有権、地上権、賃借権)、持分等
- 売り主の表示 売主名等
- 登記事項証明書の内容 登記事項証明書と確認照合する。抵当権等の第三者の権利の有無の確認。
- 法令上の制限 法令による制限、用途地域、建坪率、容積率等
- 私道負担 有無を確認する
- 水道・電気・ガス設備等
- 工事完了時の形状・構造
- 共用部分・専用部分に関する取り決め
- 性能評価制度
- 取引条件
- 代金・諸費用の支払い
- 契約解除に関する時効
- 手付金等の保全措置 ー 有(保証書発行)・無 ローンの内容と諸費用
- 供託先等に関する事項 ー 万一の場合の保証金の供託先
重要事項の説明をする宅地建物取引士(宅建主任者)は、資格(宅地建物取引士証) の提示をしな ければならない。
→本人であるか確認をする。
販売を行う会社の役割・立場(売主・販売代理等)
性能評価書が発行される(売り主の任意)
重要事項説明とその方法
重要事項説明とその方法はどんなもの？
不動産の売買等に関しては、業者に重要事項についての説明義務が課せられています。
この説明は、重要事項(宅地建物取引業法35条)を記載した書面を交付して、宅地建物取引士が行なわなければなりません。
書面の交付にあたっては、宅地建物取引士はその書面に記名押印しなければなりません。
順番としては、重要事項の説明は、契約の締結前に行なわなければならないのですが、 実際は契約当日で、契約の直前に行なうケースが多いものです。
重要事項説明での事項
重要事項説明で説明が必要な事項については、宅地建物取引業法35条および国土交通省令で定められています。
(重要事項の説明等)宅地建物取引業法35条1項<抜粋> 宅地建物取引業者は、宅地もしくは建物の売買の各当事者に対して、その者が取得しようとしている宅地または建物に関し、その売買契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、書面を交付して説明させなければならない。
重要事項説明の基本は3点です
- 土地建物の権利関係を確認
売主が所有権を持っているのか、あるいは借地権※2が設定されいるのか、抵当権が設定 されている場合、いつ抹消されるかを確認します。 - 支払時期を確認
何のための、どんな費用をいつ支払うのかを確認します。 - 契約の解除に関する事項を確認
どんな場合に契約を解消できると定められているか、クーリングオフについての手順、買主側が支払う手付金等の保全義務が遂行されているかなどを確認します。
重要事項説明がないとき
重要事項については、宅地建物取引業者に説明義務を課していて、これに違反すると、 宅地建物取引業者は業務停止処分(宅地建物取引業法65条1項)あるいは特に情状が重 い場合には、免許の取消処分(宅地建物取引業法67条の2,1項3号)の対象となりま す。
※1記名:自筆以外の方法で名称を書き表すことで、ワープロ書きのものやゴム印を押 したものは、記名ということになります。
また、署名とは、自筆で記入する ことです。
記名の場合には印鑑を押す(記名押印)ことにより、日本の法律上では、署名と記名押印は同等の効力を持ちます。
※2借地権:建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のことをいいます。
借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類があり、地上権は地代を支払 う義務はありますが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能です。
土地賃借権は地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が 必要になります。
く参考>
定期借地権とは、契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返 還する必要がある借地権のことをいいます。 更地:建物、構築物、工作物などが建っていない「まつさら」な状態の宅地のこと。
重要事項説明で説明すべき項目
安全な取引きを行うためには、物件や取引き条件等の重要な項目について、その内容を確認し、納得のうえで売買契約を締結する必要があります。
重要事項説明書はその名の通り、取引きする物件や取引きの条件等に関するとても重要な 事項について説明する書類ですので、記載内容・説明内容を十分に確認・理解しましょう。
重要事項説明の後に、売買契約を締結することになりますが、重要事項説明書の内容を買主が了解しているということが前提となっています。
要事項説明書には次のような項目があります
- 物件に存する権利の種類や公法上の制限、私道負担、給排水設備等
- 金銭の授受、契約解除、手付金保全措置などの取引条件
取引物件に関する事項
- 登記された権利の種類・内容等
不動産の所在、構造、面積、所有者、 権利関係等について記載されています。 - 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
取引物件にかかわる様々な法令上の制限の内容が記載されています。 - 私道に関する負担等に関する事項
私道負担等の道路に関する内容が記載されています。 - 飲用水・ガス・電気の供給施設、排水施設の整備状況
現在利用可能な施設、将来の整備予定と負担金の有無、配管の埋設状況等の生活関連施の整備状況について記載されています。 - 物件が工事の完了前のものであるときは、工事完了時における形状、構造等の事項
未完成の新築物件等のように、物件の状況が目でみて判断できない場合、完成時の形状、構造等の説明について記載されています(完成済の新築物件等についても同様です)。 - 区分所の場合における一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容、共用部分に関する規約の定め等に関する事項
いわゆる「マンション」特有の決まりごと等について記載されています。
取引条件に関する事項
- 売買代金以外に授受される金銭の額および授受の目的
手付金、固定資産税や都市計画税の精算金、 管理費等の精算金に関する項目や金額が記載されています。 - 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 支払金または預り金の保全措置の有無および概要
- 売買代金に関する金銭の貸借の斡旋の内容および金銭の貸借が成立しないときの措置
購入者のローン利用予定金融機関、借入予定金額の記載、ローンが実行されないときの措置等について記載されています。 - その他国土交通省令で定める事項
- 割賦販売
契約の解除の条件、 契約違反の場合の違約金に関する取決め等について記載されています。
その他の記載事項
- その他の取引に関する宅地建物業者および宅地建物取引士の記載
- 供託所等に関する説明
- 取引態様（売買･交換・貸借の別および当事者・代理・媒介の別）
供託所:一般的には国の機関である法務局・地方法務局またはそれらの支局もしくは 法務大臣の指定する出張所が供託所として、供託事務を取り扱っています。
取り扱う物件は高額なので、途中で業者が倒産でもしてしまうと、購入者は莫大な損害をこうむります。
そこで宅地建物取引業法では、保証協会に加入していない者が宅建業を行おうとするには、あらかじめ営業保証金という担保を供託所に供託することを要求しています。
重要事項説明のチェックポイント 納得いくまで質問する
契約前の最後の確認となるのが、重要事項説明です。
納得の行くまで質問して、契約をしましょう。
不動産購入の契約時には、「重要事項説明」を行わなければならないことが法律で決められています。
これは、物件がどのようなものかを不動産会社が説明するものです。
重要事項説明の時点では、納得がいかず契約をやめても費用がかからない最後の段階です。
説明を行うのは、宅地建物取引士(宅建士)という国家資格を持った人で、説明前に資格証を見せて説明します。
この資格がない人が説明をしたり、資格証の提示をしなかったり、重要事項説明そのもの を行わないような会社の場合は要注意です。
これは、罰則がある法律違反なので、こういった不動産会社とは、契約する前に全ての事項を再検討した方がいいです。
重要事項説明は、法律上は「契約前」ならばらばいつでもよいことになっています。
ただ、重要事項説明と売買契約は同じ日に行なわれることが多いので、その内容をその場で理解するのは大変です。
重要事項説明は、書類を読み上げる形式で行われるので、理解しにくい用語もたくさん出てきます。
このような状況では、重要事項説明の内容があいまいになったまま、印鑑を押してしまうこともあります。
なんの問題もなければいいのですが、自分に不利な状況が書いてあっても、印鑑を押してしまうと内容を認めたことになってしまいます。
少なくとも数日前にコピーをもらって読んでおき、分からないことは、質問しましょう。
重要事項説明書に書かれていないことで、気になる点についても、質問しましょう。
購入物件の概要
- 「物件の表示」欄には、所在地、敷地が所有権か借地権か、また共有持分割合、専有面積、登記簿面積などが 書かれています。
- 各種税金の軽減措置の対象は、登記 簿面積で50m2以上なのでチェックしておきましょう。
工事完了時の形状・構造
- 敷地の形状、道路付け、建物の構造などの他、外壁、屋根、家壁などの仕上げについても記載されています。
- 設備についてもわかります。
契約の解除・違約金
- 売り主が契約の履行に着手するまでは 手付金放棄で解約できることや、ロー ン特約による解約などについても書かれています。
- 契約に違反したときの違約金の規定も盛り込まれます(売主が不動産会社 の場合20%が上限)。
登記簿(全部事項証明)に記載された事項
- 土地、建物の現在の名義人、抵当権がついている場合には、抵当権者(主に銀行)の名称、債権額などが書かれています。
- 抵当権者がいつどのような方法で抹消されるのかを確認、重要事項説明書 に書き加えてもらうのがいいでしょう。
手付金の保全措置
- 売主が不動産会社で、手付金などが 売買代金の10%(未完成の場合5%) または1000万円を超える場合は、 手付金保全措置が義務づけられています。
- 保証機関の保証書があれば、倒産しても手付金の返還があります。
住環境に関して
- 都市計画法、建築基準法その他の法令 によってどのような制約のある地域かが分かります。
管理・使用に関して
- 専有部分の使用に関する規約では 「小魚、小鳥以外のペットは不可」などの規定がある場合もあります。
- 駐車場や専用庭の使用料などに関する規定もあります。
- 詳細は重要事項説明時までに渡され る管理規約案でチェックしましょう。
ローンの斡旋の内容
- 不動産会社の提携ローンを利用するときには、その内容を記載。
- 銀行・支店名、利用金額、金利、返 済方法や保証料、ローン事務手数料をしっかりと確認しましょう。
重要事項説明をきちんと理解しないまま、印鑑を押した結果、トラブル が実際に起きてしまっていることがあります。
例えば、住宅ローンを希望する銀行から借りられない場合には、契約を解除するつもりだったのにできなかった、という話で、結局、金利の高い不動産会社の提携ローンを組まざるを得なかった、とい事例があります。
これは、「ローンが成立しなかった時の契約の解除」の項目を確認しなかったことが原因でした。
この場合「○○銀行の○○ローンの貸付承認が得られない場合は、買主は売買契約を解除でき、売主はこれに伴い受領済みの金員を無利息で返還する」という 一文が重要事項説明にあれば問題なかったのです。
「他の金融機関(物件)に変更してローンを実行する」という記載や、 何も明記されていない場合には、違う金融機関でローンを組み、物件を購入しなければならない可能性もあります。
疑問に思ったことはその場で質問して、回答があいまいだったり、納得できなかった場合には、重要事項説明書に印鑑を押すのは一時的に中止するという判断も必要です。
重要事項説明書に書いてあることだけを、そのままそっくりうのみにするのはアウトです。
例えば、少し離れた場所にある迷惑物件も明記されないこともあります。
他にも、中古住宅だったら、隣の住宅で過去に殺人事件があった場合でも明記はされません。
もちろん、購入しようと思っている物件で殺人事件があった場合には、明記しなければなりませんが、隣の家となると、重要事項説明書に明記しなければならない範囲として非常にあいまいなのです。
こういった例などもあるので、重要事項説明書に書いてあることだけうのみにしないで、自分で物件と周辺環境の調査をして、いろいろな情報を入手してから印鑑を押したいものです。
売買契約書や重要事項説明書は事前に入手して理解しておく
不動産取引に馴染みがない人にとって理解しがたい重要事項説明
いざマンションの契約の段階になると契約日が設定され、不動産業者をで契約をすることになります。
その際に、宅地建物取引士が重要事項の説明を行います（重要事項説明書を読み上げるというパターンです）。
重要事項説明と契約締結を同じ日に行う不動産業者が多いです。
重要事項説明書の内容は購入物件の内容を記載したもので、購入者にとって重要な記載が山盛りです。
説明を受けたのち、重要事項の説明を受けた、という署名・捺印をすることになりますが、重要事項説明は、ほとんどの方にとっては難しい言葉だらけで、ほとんどの内容がわからないまま署名・捺印をするということになってしまっています。
当然にわからない部分は質問をすれば説明をしてくれるのですが、そもそも何を質問していいかすらわからない、という方もたくさんいるようです。
不動産業者の営業マンも、最終の契約日の段階になって、説明を聞いたらお客さんの方が「や〜めた」となったら元も子もありません。
だからなのか、重要事項説明書は一気に済ませてしまって、買主に考える余裕すら持たせないのかもしれません。
重要事項説明書に書いてあった事項について、後日、購入者と業者とでトラブルになるケースもないわけではありません。
重要事項説明書に記載されていた事項で起きたトラブルについては、一概に不動産業者だけが悪いというわけではなく、買う方の 知識不足 も考えられます。
専門用語ばっかりで理解しづらいのは無理がありません。
それでも、契約書や重要事項説明書に書いてある内容は、理解した上で、契約に望むべきです。
そのためにも、契約書や重要事項説明書は、契約する3、4日前くらいまでには手元に取り寄せて、事前に質問内容をチョイスしておいて、宅地建物取引士が重要事項説明をしている間に質問して、理解しておいた方がいいです。
マンションの修繕積立金が危険状態の物件は重要事項説明書でわかる
マンションは住人全員でエレベーターや屋上、外壁などの共用部分を管理しなければならなくて、周期的に大規模な修繕工事を行う必要があるので、毎月、修繕積立金や管理費が徴収されます。
このうち、管理費 は日常の清掃や点検、設備の交換、管理会社の報酬などに使われるので、毎月消費されていきます。
一方で、修繕積立金 は、将来の修繕工事に備えて、積み立てられていきます。
住人全員がきちんと管理費、修繕積立金を払っていれば、マンションは健康な状態を保ち続けることができますが、未納や滞納が増えると必要な管理、修繕を行うことができなくなってしまいます。
すると、マンションは老朽化が加速して、資産価値も落ちてしまいます。そのため、マンションを購入するときは、そのマンションの管理費や、修繕積立金がどのような状況にあるかを把握しておく必要があります。
契約前に読み上げられる「重要事項説明書」の中に、修繕積立金がどれくらいあるかは、記載があります。
項目名は「マンション管理に関する事項」で、そこには
- 管理会社はどこなのか
- 管理会社はどういう免許番号をもっているのか
- 部屋の管理費は月にいくらなのか
- 修善積立金はいくらか
- 現在の修繕積立金の総額がいくらあるか
などの記載があって、未収金があれば、備考欄に記載されます。
未収金と聞くと、げっ！っと思うかもしれないですが、未収金がないマンションというのはほとんどなく、未収金があったら絶対にダメかという話ではありません。
どんなマンションでも、1戸や2戸は管理費・修繕積立金を払えなくなっている人がいてもおかしくないのです。
「マンション管理に関する事項」の数字は未収金の額よりもバランスが重要なのです。
例えば、100世帯のマンションで、修繕積立金が1億円積み立てられていれば、1世帯当たり100万円なので、優秀なレベルです。
しかし、600世帯のマンションで1億円だと、ちょっと足りないな、というレベルです。
ひどいマンションは、20世帯で総額100万円くらいしか積み立てられていないところもあります。
さらに、修繕積立金以上の多額の未収金があるなど、一般的な経済感覚からしてもおかしいマンションは危険な物件として手は出さない方がベターです。
管理組合が銀行からお金を借りる
マンションの管理で、必要なお金が足りなくなった場合に、管理組合が銀行からお金を借りることがあります。
この借入金は重要事項説明書の「マンション管理に関する事項」にも記載されるので、要チェックです。
この借入金をどのように返済していくかというのは、マンションの住人全員で決めていくことになるので、借入金があるからといって、直ちに修繕積立金が引き上げられるというわけでもありません。
もちろん、そのままストレートに積立金を引き上げる場合もあるのですが、現状の積立金の額の30％を返済に充てて、残りの70％を積み立てに充てる場合もあります。
住人全員から一律の金額を徴収して、一括返済する場合などもあります。
こういった借入や返済方法については、マンションの住人自らが決定していくことで、管理会社が決めることではないのです。
マンションの購入時には、そのマンションの現在のバランスを確認しておいた方がいいです。
