決済日の流れ
決済日には関係者全員が集合する
決済は、買主の融資実行を行う金融機関に関係者が全員集合するのが通常です。
決済とは、買主が売主に売買代金(残代金全額)を支払うことをいいます。
大きなお金が一気に動いて、全部精算されるのが、決済日当日です。
この日は、登記手続き、融資実行、決済金処理の手続きをする流れになります。
決済当日に必要な書類一覧
司法書士の登記手続き
決済当日の最初の手続きは、決済に立会う司法書士が、登記に必要な書類・情報を確認する登記手続きから始まります。
当事者の登記必要書類の確認を最初に行います。
売主と買主でそれぞれ確認する書類と、記入する書類が違ってきます。
決済に慣れている司法書士の場合、売主と買主を同時に書類チェックを行うこともあるのですが、なりたてほやほやの司法書士は、むしろ司法書士の方が緊張していて不動産業者から指摘されることもあったりします。
売主側の登記するための確認書類
- 抵当権抹消書類（決済後の入金による場合は、決済後）
- 登記上の住所といまの住所の変更
売主は売買代金受領と引換えに、買主へ物件を引き渡し、買主のために所有権移転登記の申請手続を行うことをいいます。
売主の登記確認書類は、ほとんどの場合、登記簿上から判断できるます。
実際に持ってきた「権利証」または「登記識別情報」が一番の確認ポイントになりますね。
「登記識別情報」の場合は、慎重な司法書士の場合、事前に連絡をして有効かどうかを確かめる場合もあります。
そうなると、決済当日はほとんど委任状に署名押印してもらう儀式のような感じになりますね。
買主側の登記するための確認書類
- 所有権移転登記と抵当権設定登記の申請手続き書類
抵当権設定登記の書類は、ほとんど場合、決済日より前に行われる、銀行側の金銭消費貸借契約（金消契約）の時に、署名押印まで済ませていることがほとんどですね。
ただ、決済直前になって、買主から「共有名義への変更をしたい」という場合があります。
ほとんどの場合、こういう変更が生じるのは、現金購入の案件です。
住宅ローンを利用する場合、連帯保証や物上保証の手続きを金消契約までに行なっているので、決済直前で変更することはまずできないです。
持分の変更をする際には、贈与税が課税される可能性があるので、妥当な持分割合を決定することが必要になります。
決済日ギリギリに持分やらを変更すると、あとあと問題が起きそうですね。
実際に、不動産業者も契約書の修正やら覚書の作成が必要になるので、買主の意向をよく確認されますよ。
決済直前に買主の名義が変わることもある
不動産売買契約が締結されて、いざ決済というまでの間に、買主が名義人を変えることがあります。
よくあるのは、会社の代表者が法人に変える、とか、代表者が同じ別の法人に変える、という場合ですね。
この場合「地位譲渡契約書」という書面を取り交わすのが、不動産実務では行われています。
見ての通り、買主としての全ての地位を譲渡する、という契約です。
家の売主として関わってくる内容に、
- 売主が買主の地位譲渡に関して承諾している
- 契約時に売主との間で授受された金銭(手付金など)の精算
のことが契約書に書かれているか、という点があります。
もし、自宅を売るときに、売買契約をした相手とは違う買主になっていたら、この点だけは確認しておいたほうがいいです。
司法書士によって所有権の移転・抵当権等の抹消等に必要な書類・情報が確認された後に残りの代金を支払うことになります。
通常、売買契約書には、「売主は、...、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する」という条項があります。
これは、売買対象の物件に抵当権や賃借権等がついているとき、売主は自分が負担することで、その抵当権等を除去抹消しなければならないということなんです。
ここで、必要書類が不足していたり情報が確認できないような場合は、決済を延期します。
買主の融資実行
司法書士の登記手続きが完了したら、金融機関の担当者が
- 融資実行
- 決済金の送金
- 出金手続き
をすることになります。
送金や出勤手続きは、決済金の禁酒の上血分けに基づいて行われます。
一度、買主の口座に融資実行された金額が振り込まれて、同時に売主への送金や現金出金がされる流れになります。
この銀行側の手続きの時間は早くても30分くらいはかかります。
銀行で決済が何件もあると、さらに時間がかかることがあります。
この時間を利用して、不動産業者がいくつか確認を含めて説明をすることもあります。
- 不動産の引き渡しに関する確認書の内容
- 売主から買主への書類
- 鍵の本数
- 引き継ぎ事項の確認
などですね。
決済金処理
融資実行、決済金の送金、現金出勤の全てが完了すると、金融機関の担当者が、振込明細と指定した現金を決済している場所に持ってきてくれます。
誰に何をいくら送金したのか、全てを把握しているのは、仲介している不動産業者のはずです。
それぞれに、現金の授受がされると、鍵の受け渡しが行われて、決済のほとんどがここで終了します。
このタイミングで、売主側についていた住宅ローンの完済を、金融機関に確認して、着金を確認しながら、抵当権抹消書類を受け取りに行くことになります。
実際には、抵当権抹消書類を見ても必要な書類がどれで、何をどう書けばいいのか全くわかりません。
抹消書類の受け取りは司法書士が行うのが通常ですが、最近は個人情報保護が強化されていて、金融機関によっては契約者(売主)本人が同席していないと渡してくれないこともあります。
この辺りの確認は、登記する司法書士が気を利かせて事前に確認してくれることもあります。
抹消書類を受け取ると、司法書士は管轄の法務局で登記申請を行います。
不備がなければ、およそ1週間程度で登記も完了するはずです。
