家や土地を売却する時の不動産査定から契約までにチェックしておきたい5つの項目

 

 

家や土地はいつもの買い物とは違って高い金額での取引になので、大きな財産として扱うことになりますよね。

 

だから、家を売却したり手放す決断をするのは、思いきりと慎重さが必要です。

 

平成のバブル崩壊後は、リーマンショックの不景気になったり不動産バブルで、家を売った時の価格の上下が大きくなっています。

 

売るときも、買うときも判断が難しくなってしまっているので、自分が思っている価格で売れたら嬉しいですよね。

 

不動産の売却は、後になって「もっと高く売れた」と残念がる失敗が多いとよく言われます。

 

かといって、不動産の知識をイチから理解するのは大変です。

 

そこで、家や土地を売る際に、知っておくと残念な結果にならないポイントを選びました。

 

今、家を売るかどうか判断に迷っているなら、読んでおきたい内容をまとめています。

物件の「今の状態」と「法律」の違いをチェック

 

売ろうとしている家や土地は、買う側からしたら商品となって市場に流通することになります。

 

売却する側は、売主として自分の商品がどういう状態にあるのか理解しておくことが必要ですよね。

 

不動産会社に任せているからいいや、と言われるがままになっているより、自分でもどんな特徴があるのかを確認しておくと、売却時の査定にも役に立ちますよ。

 

家の現状と法律で決められた登記内容が違う

 

日本では、土地と建物は別々の不動産として登記されています。

 

土地にしても建物にしても、いまの状態と登記に記録されている内容が違うことがあります。

 

 

 

国の機関である法務局にある資料がすべて最新のデータが置いてあるとは限らないんですね。

 

特に土地の「地積測量図」に書かれている地積（平米数）は、デタラメ？と思えるような数字のときもあります。地方だと、まだ明治時代の筆で書いた図面もあったりします。

 

同時に、周りとの境界も違うことになるので、違う数字のまま売却してしまうと、後になってトラブルってしまいます。

 

地積測量は、小数点2桁ほどあります。
実際の正確な数字は、土地家屋調査士や測量士が機械を持って測量して計算しなければわかりません。

 

登記関係の現状は、法務局で公図（地図）を取ると、土地がどういう形をしているか、隣の家との境界を確認することができます。

 

パッと見でまったく今の家の状態と違っていないか、確認しておく方がいいですね。

 

もし、今の家を購入した時の資料があれば、チェックできます。

 

売却の際に問題になるのは、家を増築したのに登記していないと、現状と登記内容が変わってしまいますよね。

 

増築をしたら、建物表題部の変更登記をする必要があります。この登記をしないと、法律に反してしまいます。

 

建物表題登記の面積によって、税務署が固定資産税を算定するのに使っています。

 

さらに、増築した部分の変更登記がされていない家を買う人がいて、銀行からお金を借りる時には、登記をするように言われます。

 

買う人からしたら、自分で増築していないのに、登記費用を払うなんておかしいですよね。

 

もし、現在の家の状態と、登記の内容が違うのであれば、修正しておかないと、売却後もトラブルになってしまいます。

 

法律上ひっかかることはないかをチェック

 

不動産を売却しようとするときに盲点となりがちな法律上のチェックポイントは主に2つです。

• 建築基準法の変わった基準にひっかかるか
• 抵当権は抹消できるか

 

建築基準法をチェック

 

土地よりも、建物である家に関する法律は、特に地震や火事に関することで建築基準法が変わっていることがあります。

 

古い家を売却したりする場合には、チェックが必要です。

 

建築基準法が変わる前から建っている家は、現在の基準に合わせると「違法」な建築になってしまうこともあるんですね。

 

今の家に住み続ける限りは問題にならないんですが、いったん建物を取り壊すと、もう今の法律の基準でしか建物を建てられなくなります。

 

例えば、今の大きさの家を建て替えても、新しい家は今より小さくなってしまうこともあるんです。

 

建築基準法の制限があって、今のままで売れるとは限らないか、を売却する前にチェックしておきたいですね。

 

地域によっては、建築基準法以上に制限をかけている「条例」の存在もチェックしておくことが必要になる場合もあります。

 

抵当権抹消ができるか(できているか）チェック

 

今の家に住む時に、銀行などからお金を借りて住宅ローンを使っていたら「抵当権」が登記簿に書かれているはずです。

 

抵当権とは、住宅ローンが払えなくなったら、家を売却してそのお金をローンに充当しますよ、という権利です。「差押え」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんね。

 

売主の家や土地に、この抵当権がついている状態で売却することはまず無理です。

 

差押えられる可能性のある家を、誰も買いませんからね。

 

家を売る際には、このいまついている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消(消す)することが原則です。

 

もし、家を売った時の値段が、住宅ローンの残高より少なかったら、自己資金を加えるなどしないと抵当権を抹消できません。

 

家を売却した後の資金計画にも影響するので、住宅ローン残高と、いま売ったらいくらくらいになるかのチェックは必要です。

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査定価格は売れそうな価格のこと

 

家や土地を売るときに最も気になることといえば、売却の価格ですよね。

 

欲を言えばきりがなくなってしまいますが、最低限、今の住宅ローンが支払いきれるくらいの価格で売りたいですよね。

 

 

 

家を売るときには、だれしもできるだけ高い査定額を出してほしいと思うはずです。

 

ただ、最終的にその物件を売却するのは、査定額を出す不動産会社のわけです。

 

不動産業者が高い査定額を出したくなるような条件があるんですね。

 

高い査定額を出してもらうタイミングと事情は2つある

 

不動産業者が、物件が高く売れるから高い査定を出してもいい！と考えるときというのは、おもに2つのタイミングと事情がある場合です。

 

自宅を高く売ることのできるタイミングや事情というのは、

• 近隣の新築戸建てが割高な時
• 競合物件がない時

です。

 

近隣の新築戸建てが割高な時

 

まず物件のあるエリアに新築戸建てが多く売りに出されていて、それが比較的割高な時には、高い査定額が期待できます。

 

ここ数年の建築価格の高騰によって、新築戸建ての価格はかなり高くなっています。

 

特定のエリア内で住宅を探すとき、購入希望者は新築と中古を比較します。

 

その中古物件と新築戸建てと比べて、中古戸建ての価格にはかなり割安感があると、購入者は中古戸建ての方を選びます。

 

例えば、同じエリア内に5000万円の新築戸建てと、それよりも土地が広い4000万円台の中古戸建てが売りに出されていれば、中古を選ぶ人も多い、ということです。

競合物件がない

 

もう一つのタイミングとは、自宅近くに競合物件が出回っていないことです。

 

売ろうとする自宅のエリア内に、土地・建物の広さ、築年数、設備のスペック等が類似する中古物件があれば、その物件と比較されることになってしまって、最終的には価格で選ばれることになります。

 

特に、マンションではその傾向が顕著ですね。

 

同じマンション内で、複数の物件が売りにだされていれば、完全に価格勝負です。

 

もし、お客さんが積極的に買おうとしているなら、不動産業者は「あっちの物件より100万円安くして」と買いたたかれることもあります。

 

しかし、競合物件がなければ、価格競争になることなく、優位に売却を進めることができます。

 

だから、物件を売りに出そうとする時、市場にライバルが多いようなら、あえて売るタイミングを遅らせる判断も必要です。

 

 

 

 

 

 

 

でも、いつ競合物件が出てくるかはわかりません。

 

例えば、もう少し高値に設定して書いてが現れるのをじっくりまっていたら、その間に競合物件が出てきてしまって、せっかくのいいタイミングを逃すことになるかもしれません。

 

不動産を高く売却するためにとても重要な要素の一つは「タイミング」です。

 

売りに出すタイミングによっては、売却価格に数百万円の差がつくこともあります。

 

そそういったことを考えると、今の自宅のおおよその価格を知っておくのは判断材料になります。

 

査定価格は売れる価格ではない

 

ほとんどの家や土地を売ろうと考えている人は、最終的には、不動産会社にまず売却したらいくらになるのか、査定を依頼します。

 

ここで、不動産会社が考えることは、「仲介」としての査定価格なんですね。

 

つまり、

 

査定価格 ＝「売れそうな」価格

 

なんです。

 

これは、「実際に売れる価格」でないことがポイントです。

 

この点をよく考えていないと、家を売却する前から頭の中で「売れそうな価格」での皮算用をしてしまいがちです。

 

 

 

不動産査定の価格は、家を売る価格を保証する価格ではないことを頭に入れておかないと、さき走ってしまうことになりかねません。

 

あまりに高すぎる査定が出てきたら、自分なりに相場とどう違うのか、確認は必要ですね。

 

強気になったままの値段だと、高すぎて買い手の反応がなく、売れ残り続けることになってしまいます。

 

 

 

不動産一括査定をすることによって、「どのくらいなら売れそうか」という目安の価格がわかります。

 

出てきた査定額から、「高すぎる」「低すぎる」の判断をして、最終的に自分の意見を通す方が、買う方の反応がつかめます。

 

「早く」「高く」売ることができる売却はあまりない

 

どこかの牛丼屋さんのキャッチコピーではないですが、「早く」は「安く」と相関関係があります。

 

不動産売却の場合も同じで、「早く」売りたいなら「安く」売ることになります。

 

 

不動産の業界で、土地と建物の価格の下がり方に決まった傾向があります。

 

土地は、地価によって査定額が決まるので、年月が経っていようが価格が大きくブレることはありません。

 

建物は、経年劣化という考え方があるので、年月が経つほど査定額の下落が大きくなってきます。

 

住宅ローンを毎月、一定額を返しながら暮らしていると、あまり経年劣化でガクンと家の価値が落ちるなんて想像がつきませんよね。

 

でも、買う人からすれば、不動産の相場価格を基準にして物件を選びます。

 

だから、「どうしてもその家が欲しい」という人がいるか、人気のスポットでない限り、「早く」「高く」売ることは難しいことなんです。

 

不動産会社との契約形態と注意のポイント

 

自宅を売りたい、と思ったときに、一般の個人が自分で買い手を見つけることは困難ですよね。

 

だから、家の売主は通常は不動産会社に「売却」を依頼します。
反対に、買いたいと思っている買主は、不動産業者と「購入」の依頼をします。

 

この不動産会社に売りたい家や土地を広告してもらって、買いたい人と仲介してもらうための契約を、媒介契約と呼んでいます。

 

「媒介」とは、「あっせん」とか「仲介」と同じ意味で、売主と買主の間をとりもって、取引を成立させることを、宅建業法では「媒介」という名称をつけています。

 

この時の不動産業者と売主・買主との間で交わす契約が「媒介契約」です。

 

大手不動産会社との媒介契約がよいとは限らない

 

家を売却するときに、最初に思いつくのは大手の不動産会社との契約です。

 

不動産ともなると、大きなお金が動くので、大手の不動産会社の方が信頼できる、と思いますからね。

 

確かに、会社全体の取引量としては全国に支店がある会社ほど多いですし、データもその分あります。

 

ただ、不動産の仲介業者は地名度があるから、いい買主が集まる、というわけではないんですね。

 

それが、媒介契約と関係があるレインズという不動産会社だけが閲覧(見ること)ができる業界データベースの存在です。

 

不動産会社の媒介契約によって、レインズをどう活用するかによっては、大手だろうが中小だろうが不動産会社はあまり関係ない結果になります。

 

媒介契約の3種類

 

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、名称のとおり専属専任媒介が一番厳しい取り決めがあります。
→家を売る際の不動産会社との媒介契約は3種類

 

媒介契約を結んだら、業者としてはその取引が成約できるようにしなければなりません。

 

依頼した方にも、業者がちゃんと販売の促進をしているかの活動を報告するなど、細かいルールがあります。

 

3種類の売買契約のルール

	契約期間	業務の報告義務	レインズへの登録	直接取引
一般媒介契約	規制なし	義務なし	義務なし	できる
専任媒介契約	3か月以内	2週間に1回以上	媒介契約から7日以内	できる
専属専任媒介契約	3か月以内	1週間に1回以上	媒介契約から5日以内	できない

 

3種類の名称ごとにルールが厳しくなっていくのですが、売主としては、専属専任媒介と専任媒介にある報告義務の内容が、不動産会社としての評価が決まるポイントです。

 

 

 

不動産会社でどういった内容の営業活動をしているかは、一個人の売主が詳細を知ることはできません。

 

その点、専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介でも2週間に1回以上、定期的に売主に報告することが義務付けられています。

 

その期間にどんな問い合わせがあったかを確認もできます。

 

毎回同じように問い合わせの反応がないときには、
対策を考えるよい機会になるでしょう。

• 担当者を変える
• 契約を解除して別の不動産会社と契約する
• 不動産会社を変えずに一般媒介に変更する
• 他の不動産会社とも契約する

などの対策を考える機会にもなります。

 

売却にかかる費用の「仲介手数料」と「税金」を忘れない

 

一般的に、売る人と買う人がいる場合、買う方にかかる費用の方が気になるものですよね。

 

不動産売却の場合も、買主が支払う代金の方が高額なので、住宅ローンを組んで予算を立てます。

 

ただ、売主も売却代金の収入をまるまるフトコロに入れられるわけではないんですね。

 

売主にかかる費用でチェックしておきたいのは2つ

• 仲介手数料
• 税金

です。

 

売買契約後に予期しないお金がかかる場合

 

売買契約をして引き渡しをし、家や土地を売ってしまえば、「はい、さよなら、あとはもう責任がないですよね」と言いたいところですよね。

 

ですが、完全に売主としての責任が引き渡しで終わってしまうわけではないんです。

 

売買契約は売主と買主の二人がいるので、売買契約が済んでから引き渡しの間の買主の事情で予期していなかったお金がかかることもあるんですね。

 

通常ならば可能性の低い「売買契約後にかかるお金」の例としては

• 瑕疵担保責任
• ローン特約
• 契約破棄時の手付金

があります。

 

家や土地を売却する際のまとめ

 

自宅や相続した家や土地を売るときには、大きなお金が動きます。

 

売買契約というと、売主と買主の二人しか登場人物で出てこないように思えますが、税金やらその他の費用やらがかかります。

 

売主にしても、不動産査定しても思った以上にお金がかかります。

 

お金の問題、法律の問題、人生の中でめったにある場面ではないので、売ると決めた査定の段階から不動産会社に丸投げしたい気持ちもわかります。

 

家や土地を売ると決めたから、チラシがきていた大手の不動産会社に一任したからあとは知らん、という態度だけはやめておきましょうね。
、
とはいっても、流れをつかんでポイントをおさえておけば、重大なトラブルに巻き込まれないで済むはずです。