売主の諸費用はバカにならない
不動産売買で売主がかかる諸費用は、最後の清算のようなものですよね。
大雑把に言えば、税金と手数料、がメインです。
平成30年4月からは、インスペクションが義務化されたので、その費用も売主負担になっています。
不動産売買の売主の諸費用が確定すると、不動産業者は売却を依頼した売主に買い替えや、賃貸物件への住み替えの提案が、どれくらい諸費用がかかるか確定すると、不動産業者は提案してきます。
むしろ、提案という名のもとに、営業をかけてくることがあります。
不動産売買の売主の諸費用は6つ
不動産査定をして、売却をすることを決めた売主には、不動産業者が、売買契約時に必要となる費用や、売却後に生じる費用を試算します。
不動産取引での売主の諸費用としては6つあります。
印紙代
印紙代は課税文書を作成する時に必要になります。
不動産売買契約書に貼り付けする印紙代が必要になります。
実際に貼り付けるのは、不動産業者ですが、その印紙代は売主の諸費用として計算されます。
仲介手数料
不動産の媒介を依頼した宅建業者には、上限が決まっている報酬額を支払います。
実際の計算式は難しいのですが、即算する方法では、
不動産売却価格×3/100＋6万円
です。
例えば、3,000万円の物件だったら、
3,000万×3/100＋6万＝106万円
ということになりますね。
登記費用
登記を担当する司法書士に支払う登記原因照明の作成費用です。
不動産を売却する際に、登記の内容が現状と違っているなら、今の状態にあわせて登記を変更することにかかる費用です。
よくあるのが、古い住所で登記していて、引っ越した際に、新住所に登記を変更していなかった場合ですね。
住宅ローンを組んでいたら、抵当権抹消登記も売主の側で払うことになります。
- 登記上の住所からの変更があるかないか→登記名義人表示変更登記
- 所有権名義人の氏名変更→登記名義人表示変更登記
- 抹消する抵当権の有無→抵当権抹消登記
- 権利証、登記識別情報の有無→本人確認情報作成費用
一般的には、司法書士の報酬も合わせると、3万円から5万円程度が平均的です。
本人確認情報を作成すると登記費用は高額になる
ここで費用が跳ね上がるケースがあるのが、「本人確認情報」の作成が必要になる場合です。
簡単に言えば、「権利証」または「登記識別情報」をなくしてしまった時ですね。
およそ、10万円ほどかかると考えておくといいです。
本人確認情報とは、
売主が権利証や登記識別情報を紛失している場合には、司法書士が売主が正しい所有者であることを説明する書類を作成します。
これが「本人確認情報」と言われるものです。
所有権移転登記申請の時に、権利証の代わりとして使います。
本人確認情報による登記申請の結果、第三者に損害を与えることになったら、書類を作成し、登記申請を行った司法書士は民事上の責任を負うことになります。
そのリスクもあるので、本人確認情報を作成して登記する場合には、司法書士の費用はかなり高額になります。
金融機関事務手数料
住宅ローンが残っていると、不動産売却する際に、一括弁済のために金融機関の事務手数料が必要になります。
一部繰上返済の場合には費用がかからない金融機関も、全部繰上返済になる一括の場合は、費用がかかります。
金融機関としては、顧客を失ってしまうことになるわけですからね。
既存住宅状況調査（インスペクション）
建築士など専門知識のある「既存住宅状況調査技術者」がする建物状況調査です。
費用はおよそ5万円から10万円程度です
測量費
土地家屋調査士が、境界確定測量を行う場合に必要です。これは依頼する場合なので、ほとんどのケースでかからないはずです。
かかるのは、隣地との境界が不明確だとか、そういった場合です。
費用は、面積や立ち合い人数などによって違ってくるのですが、一般的な測量では30万円から50万円くらいかかります。
もし、役所の人と調査士と合同で行う場合は、2倍くらいかかる時もあります。
売主にかかる諸費用は業者からしっかり聞く
不動産取引で「諸費用」というと、本体価格の他に生じるちょっとした金額、と思ってしまいがちですよね。
でも、実際に計算すると、それなりの金額になります。
もし、住み替えも考えているなら、合計した金額と内容は、しっかりと説明を受けてもらうことです。
住み替えの場合は売主買主の諸費用を明確にする
不動産売買の売主として、住宅ローンなど残債務を弁済したら、手元に残るお金を提示するんですね。
売主として、今後どうするかはその手元に残ったお金を基にして、住み替え計画を進めることができます。
売主として、買い替えを住み替える計画として考えているなら、買主にもなるわけですよね。
住宅ローン利用額、最終的な購入総予算へと段階的に話が進むことになるんですね。
業者としては、不動産を売るとき、買う時に諸費用が必要になることは、必ず説明するようになっています。
そこで、どの時期にどれだけの費用が必要になるかをうまく説明できない業者だと、突然費用がかかって思わぬ出費になることもあります。
売却後にかかる可能性のある税金
不動産を売却した時に、売主としての諸費用を払ったら、すっかり安心しきってしまえればいいですよね。
でも、税金だけはすぐにはやってこないんです。
譲渡所得にかかる税金が課税されることがあります。
不動産売却によって譲渡益が生じると、その所有期間に応じて、所得税tp住民税が課税されるんですね。
また、国民健康保険料が高くなる可能性があります。
不動産売却で譲渡益が出ると、自営業者など国民保険に加入知れいる人は、確定申告をすると、翌年の国民健康保険料がアップするのです。
不動産売買の売主として査定額に納得がいっていない場合には、あらためて同時に複数の査定をかけると、金額に大きな開きがでてきます。
