市街化区域と市街化調整区域を簡単に言うと住宅を建てる規制があるかないか

市街化区域と市街化調整区域を簡単に言うと住宅を建てる規制があるかないか

市街化区域と市街化調整区域の違いは「規制」

市街化区域は建物がガンガン建てられる
市街化調整区域は規制が入る

 

「市街化区域」と「市街化調整区域」って聞きますが、地図にも載ってないし、どこかどう違うのか、ぱっと見でわかりずらいですよね。

 

簡単に言えば、

  • 市街化区域は「家を建てるのを促進する地域」
  • 市街化調整区域は「家を建てるのを制限する地域」

ということです。

 

よく、都心に近い郊外なのに、パァーッと田舎が開けたりすると、市街化調整区域だったりします。

 

ただ、完全に市街化調整区域は住宅建築不可とは限らないので、魅力的な土地が見つかって、家を建てて住んでみたい、と思ったら、役所で簡単に確認する方法を紹介します。

 

 

 

市街化区域と市街化調整区域の違いとは

 

市街化区域と市街化調整区域の定義は、

  • 市街化区域:すでに市街かを形成している区域、および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
  • 市街化調整区域:市街かを抑制すべき区域

 

市街化区域にも市街化調整区域にもかからない場所は、非線引き都市計画区域、と呼ばれます。

  • 非線引き都市計画区域:市街化区域、市街化調整区域のどちらでもない区域

 

 

どうしてわざわざ市街化区域と市街化調整区域を分けるんですか?


 

 

あちこちに規制することなく建物を作ったら、自然が破壊されたり、都市の計画が無秩序になってしまうからね。


 

「市街化区域」「非線引き都市計画区域」「準都市計画区域」では、一定の要件を満たせば、開発行為が許可されるのが原則なんですね。

  • 市街化区域:原則1000u未満の開発行為は都市計画法による許可が不要
  • 市街化調整区域:原則、住宅を建築できない
  • 非線引き都市計画区域・準都市計画区域:原則3000u未満の開発行為は許可が不要

一気に住宅が立ち並んだら、住んでいる人も、これから住もうとする人も、住みにくくなっちゃいますからね。

 

市街化区域と市街化調整区域の区分の調べ方

市街化区域と市街化調整区域の指定を調べる方法

 

市街化区域と市街化調整区域の区分が正確にどうなっているかを調べるには、役所に行くことです。

 

手順としては、

  1. 市区町村の都市計画課 建築指導課で調べます。
  2. 市区町村の都市計画課で都市計画地図を開きます
  3. 調査の目的地が都市計画法で定める、都市計画区域に指定されているかを調べます
  4. 指定されている場合、市街化区域、市街化調整区域のいずれに位置するかを調べる

という流れです。

 

この都市計画区域を市街化区域と、市街化調整区域区分することを、線引きと言います。

 

どちらの区域にも属さない区域が、非線引き都市計画区域です。

 

また、都市計画区域に該当しない区域の中で、将来的なしが以下の信仰が予想だれる区域には、あらかじめ土地利用を帰省する目的で指定されているのが、準都市計画区域です。

 

市街化調整区域でも住宅建築は可能な場合がある

 

市街化調整区域では、農林漁業を営む住宅など、一定の建築物を除いて、原則として、住宅を建築することができません。

 

ただ、
市街化調整区域=住宅を立てることができない
とは思い込んでしまわないことも大事なんですね。

 

というのも、最近では、各自治体ごとに、市街化調整区域の規制緩和が進んでいるんです。

 

交易上必要な建築物や世帯分離のための住宅などの開発・建築行為が可能な地域が増えているからです。

 

市街化調整区域の不動産であっても売却すること自体は基本的なできます。

 

ただし市街化調整区域では建物が基本的に建たないところです

 

建てようとしている建物が

  • 第三者が勝手も立てられるものなのか
  • 再建築ができるものなのか再建築ができないものなのか

これで、値段やはり変わってくるわけなんですね。

 

市街化調整区域の不動産はなかなか難しいです。

 

法律の規制がかかっているので、ふつうの不動産屋さんでは扱わないというところもあります。

 

ただ、家や土地を売却すること自体はできます

 

 

もし、市街化調整区域に、住みたいと思える土地が見つかったとしたら役所で調べることになるんですね。


 

 

役所で調べてもわかりにくいときは、担当者に、市街化調整区域の規制緩和と建築要件を直接聞いてみる方がいいですね。


 

役所での担当部署は、『都市計画課』や『建築指導課』という部署で扱っていることが多いです。

  • 「調べたい土地が市街化調整区域にありますが、どのような規制がありますか」
  • 「調べたい土地が市街化調整区域にありますが、建築可能な建物の要件を教えてください」
  • 「都市計画地図で確認したら、非線引き都市計画区域のようですが、具体的な建築規制に関しえ教えてください」

と聞くと、教えてくれます。

 

市街化調整区域でも住宅建築は可能かのポイント
  • どのような法規制があるのか、規制緩和があるのか
  • 建築可能な建物の要件を満たせば、住宅建築ができるのか、

ということですね。

 

市街化調整区域は固定資産税が安いのか

 

市街化調整区域に指定されると、土地の価格が安くなったり、上下水道の整備などが後回しにされたりするんですね。

 

 

そもそも、農業を促進して守ることを検討したのが、市街化区域調整区域ですからね。

 

都市にはあって田舎にはないといった、デメリットが出てきます。


 

市街化区域と比べるとデメリットが強調される市街化調整区域です。

 

ではメリットがないのかといえば、固定資産税が周辺と比べて安い、という点があります。

 

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に課税される税金で、税額計算の基準となるのは、固定資産税評価額です。

 

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で開発行為が厳しく制限されています。

 

だから、評価額も市街化区域と比べて安いことが多く、固定資産税も安くなるのが通常です。

 

また、都市計画税は、市街化にする税美目的のぜいなので当然のことではあるんですが、市街化調整区域では、都市計画税が課税されません。

 

 このエントリーをはてなブックマークに追加 

トップへ戻る