中古物件として売れる価格
マンションの価値は”管理”にある
今住んでいるマンションは新築時にプレミアムマンションとして購入したので、売却の時も少しは高く売れますよね？
新築時にプレミアムで購入したとしても、それだけでマンションの資産価値が高まっているわけではありません。
中古物件を選ぶ人たちは、新築時の売買価格はほとんど気にしません。
それよりも、マンションの管理や立地を評価の対象にしています。
マンションの資産価値は、中古物件としていくらで売れるか、ということなんですね。
マンションの新築時の購入価格はほとんど意味がない
新築でマンションを購入した人にとって、自分の住むマンションが周辺より3割近く高く販売された物件でも、そこそこの激安マンションとしての物件だったとしても、資産価値としてはほとんど関係ありません。
高いマンションを買ったからといって、そのマンションの売却価格にはアドバンテージにはならないのです。
マンションの資産価値というのは、中古物件としていくらで売れるか、ということなんです。
- 5年後10年後にいくらで売れるのか？
- 20年後の資産価値はどう評価されるのか？
という方が大切なんです。
マンションを作ったデベロッパーにとって高い利益率で販売されたマンションの場合、新築時の販売価格がその時点での市場価格を1〜2割程度上回っていることがほとんどです。
こういうマンションは、たいてい共用部分のソファーが豪華だったり、ホテルのようなエントランスだったりして、プレミアムをつけていたりします。
一方で、デベロッパーにとって利益率の低いマンションはその時点の市場価格並みか、少し低めのケースが多いと言われています。
確かに、「新築時にいくらで販売されていたか」というのは、築年数が浅いマンションに限ってみれば、中古として取引される際に多少影響します。
今では、ネットで多くの情報が公開されています。
中古マンションの新築時販売価格もその気になって調べてみればすぐにわかるからなんですね。
中古で購入を検討している方も、少しは「これは○年前の新築時には○○万円だった」ということを参考にしたりもします。
売却する方も、同じマンションで売り出されている別の住戸について、「あそこは新築時の価格から○○万円下げて(上げて)いる」ということを指標に使ったりもします。
ただ、そういう築年数を参考にするのはせいぜい築10年くらいまでです。
築20年になった中古マンションについて「このマンションは新築時には○○万円だった」ということがたとえ話題になったとしても、まるで過去の話です。
そんなことよりも、駅から徒歩どれくらいか、修繕積立金の残高があるのか、といったそのマンションの持っている様々なスペックの方がより影響します。
結論を言ってしまえば、マンションの新築販売時がどんなに高くても低くても、新築時の販売価格が多少なりとも影響するのは築10年までということです。
それ以降は、その物件そのものについて評価されます。
やはり、資産価値が下がりにくいのは、駅に近い物件です。
→資産価値は駅近が下がりにくい
だから、割高なマンションを購入してしまうとその割高分だけはきっちりと余計に払わされたことになるのです。
中古物件として高く売れるマンションは例外なく管理がいい
新築マンションを買ったからと言っても、いつまでも美しいまま維持されるわけではありませんよね。
老朽化した り、傷むこともあります。
そのまま何もしなければ快適な生活ができなくなるだけでなく、せっかく手に入れたマンションの資産価値は下がる一方です。
中古マンションが高く売れる共通点があります。
それは、マンションの管理がしっかりしているということです。
つまり、改良を加え、 マンションの価値を維持し続けているんですね。
管理が行き届ているマンションとは?
マンションの管理は、入居者(区分所有者)によって構成されている管理組合が、管理会社(管理を専門に行う会社)へ委託して行うのが一般的です。
管理会社が行う主な項目は以下のようなことです。
- 管理人がいて、第三者の立入りを監視・来客の対応・管理会社との連絡係を務めてくれる
- 外観、エントランス、駐車場などの建物本体や共用部分がきれいに掃除されていて、事故などの危険性も少ない
- トラブル発生時には、早急に対応してくれる
- 長期修繕計画があり、その計画に基づいて運営されている
- エレベーターの面天安すや給水排水・電気・ガスなどのライフラインの整備、定期点検が実施されている
- 管理会社との違約契約がきちんと取り交わされている
- 毎月の管理報告がなされている
- 管理費と修繕積立金を分けて管理している
- 管理会社が倒産する心配がない
- 普通預金・定期預金は、管理会社以外の名義になっている
外壁の亀裂や住戸内の水漏れなど目に付きやすいものから、高層部分の外壁の傷みや受水槽ポンプからの水漏れなどの目が届きにくい不具合や欠陥まで、いち早く発見して対応するのが管理会社の役割です。
しかし、すべてを管理会社に任せていれば安心かというと、そうではないのです。
マンションの管理会社は、最初から売主が決めていますよね。
そうなんですが、このシステムに問題があったりもするんです。
なにか不具合が起きた時、本来ならば、管理会社は入居者側の立場であるべきですよね。
でも、多くの管理会社は、売主から仕事を回してもらっていることが多いため、売主側に片寄ってしまいます。
管理業務の特質上、管理会社にとっては、管理する戸数が多ければ多いほど仕事が効率化され、収益が上がるしくみになっています。
だから、経営上当然のこととして、 管理戸数を増やすことが必要となります。
仮に、管理会社が住人の味方になるような行動をとれば、以降、売主から疎んじられることになり、結果、次の仕事の指名がもらえず、収益効果が上げられないというわけです。
これは、日本のマンション業界にはびこる悪しき慣習と言えますね。
中古物件として高く売れるマンションは例外なく管理状態がいいです。
中古マンションが高く売れるための管理、ですが、実は管理会社の向き合う姿勢とイコールだったりもするんです。
今住んでいるマンションの管理評価が、どれくらいの資産価値を持っているのか？
気になりますよね。
いまではネット上でカンタンに不動産の価値を診断してくれます。
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