権利書がない場合に再発行ができないけど不動産売却する対応方法はあります

権利書がない場合に再発行ができないけど不動産売却する対応方法はあります

司法書士の「本人確認情報」を作成する対応方法が多い

権利書がない場合は司法書士の本人確認情報を作成する

 

不動産売却の時は、登記上の所有権を移転するために登記をしますよね。

 

その時に「権利証」を使います(「登記識別情報」と同じです)。

 

ところが、不動産取引の最後の決済前になって、

 

  • 権利書がないんですよね」
  • 「権利証を紛失しちゃったんですよね」
  • 「権利書がない場合でも大丈夫ですか?」

ということがあるんですね。

 

不動産売却したいけど権利証がない、どうしましょう。

 

権利証がないというのが大変

 

というのはわかってはいるんですよね。

 

確かに、登記をするのに、権利書は必要な書類です。

 

ただ、焦らなくても大丈夫です。

 

権利書がない場合というのは、「権利書が火事で燃えちゃった」という場合と同じですよね。

 

権利書がない場合には、再発行はできないのですが、不動産売却の取引の場では、主に司法書士の「本人確認情報」という手段を使って対応することが多いです。

 

司法書士の「本人確認情報」という方法は、売主本人を、登記する司法書士が確認する、という方法です。

 

今回は、不動産売却の時に権利証がない時に、どうやって対処する方法があるかについて、説明します。

 

 

 

権利書とはどんなものか

 

権利書は、その家の所有権があることの証明のようなものです。

 

不動産登記法上では、「権利書」という言葉ではなく、「登記済証」という言葉を使っています。

 

今は、それが、「登記識別情報」に変わっています。

 

難しい定義は、いろいろこねくり回せばあるにはあります。

 

よく昔のドラマで、借金のカタに「権利書を出せ」というものがありましたよね。

 

それくらい大事なもの、だと思っていただければOKです。

 

10年以上前の権利証は紙にハンコが押してある

権利書の表紙

 

まずは権利証をないと探さなきゃいけないということで、権利書がどんなものか、というところからですね。

 

不動産登記法が変わる前の、昔の権利書で、「登記済権利書」と書いてあります。

 

こういう表紙がついていて、司法書士が登記した事務所の名称が書いてあるのが普通です。

 

たいていの場合、こういった表紙になっています。

 

中を見ると、不動産の内容が書いてあるんですね。

 

権利書の中身には登記済のハンコが押されている

 

土地が何平米で、建物は1階2階と大きさが書いてあったりします。これは、どんな物件を登記するのかを特定するために書いてあるんですね。

 

そして、最後の方にハンコが押してあるページがあります。

 

よく見ると「登記済」と書かれていて、法務局の朱色の印鑑がパカンと押してあるんですね。

 

これが昔の権利書です。

 

かなり前に不動産を所有している人は、こういった形で権利書が残っているのが通常です。

 

紙に朱色のハンコが押してあるのが特徴ですね。

 

登記識別情報はここ数年の権利書

 

平成10年前後くらいからは、権利書が「登記登記識別情報」というものに変わってきています。

 

ということに変わってきてます。

 

「登記識別情報」という、紙の権利書と同じように表紙があって、司法書士の事務所名が入っていたりするものですね。

 

形はあまり変わりがないんですね。

 

表紙を開けると、中身が違います。

 

いろいろた手書きやワープロの文字で書いてあるのではなく、「登記識別情報通知」という目隠しシールが貼ってある紙が入っています。

 

今は、権利書といえば、もう「登記識別情報」に変わってきています。

 

権利書と登記識別情報の違い

 

「紙にハンコが押された権利書」と「登記識別情報」の効力は同じです。

 

違いは、効力があるものについてなんですね。

 

昔の紙にハンコを押した権利書には、「その紙に書かれた権利書自体」に効力があったんですね。

 

一方で、登記識別情報は、登記識別情報通知の「情報」に効力があります。

 

登記識別情報通知の、目隠しの部分をめくると、12桁の英数字がアットランダムに書かれています。

 

その英数字が登記識別情報なんですね。

 

この登記識別情報の紙自体は、どこにあってもいいんです。

 

ここに書かれている英数字の番号が非常に重要なんですね。

 

この番号を盗まれると、権利書を盗まれたのと同じことになる、ということです。

 

権利書が盗まれたのと同じ、ということは、例えば、

 

この登記識別情報の紙は家にあります。
   ↓
目隠しシールが剥がされている
   ↓
そこに書かれている、英数字をメモした人がいる
   ↓
登記識別情報の紙自体は、盗まれていない

 

こんな状態でも、権利証を盗まれたのとおなじ
、ということなんですね。

 

 

その目隠しシールをもう一度貼り直してしまえばいいんじゃないんですか?


 

 

シールは貼り直しができない仕様になているんですね。


 

登記識別情報は、最初は目隠しシールが貼られた状態で送られてきます。

 

この隠しシールを1回はがすと、もうつかなくなっているんですね。

 

だから、ほんとに必要な時以外はこのシールははがさないでいるはずです。

 

『シールが貼ってあるけど、何だろう』と剥がしてしまっても、もうくっつくことはありません。

 

そういう時は、この英数字をみられないように、自分で管理するしかありません。

 

法務局は登記識別情報を再発行してくれません。

 

何かない限りは、ずっとシールはくっつけておく、ということです。

 

逆を言えば、「もう誰に見られているかわからない」という時、シールが剥がされていないのであれば、誰にも見られてないですよ、という証明なんですね。

 

法務局というお役所が、コンピューター化に対応する一環で変わった、というイメージですね。

 

これが、「権利書」と「登記識別情報」です。

 

再発行ができない権利書の代わりになるもの

 

不動産を売りたい時には、権利書(登記識別情報)が必要です。

 

ただ、再発行はできません。

 

再発行ができないなら、どうすればいいのか、ということになりますよね。

 

実は、方法はいくつかあります。

  • 本人確認情報を作る
  • 公証役場に行く方法
  • 事前通知制度を利用する

 

本人確認情報を作る

 

登記をする司法書士が、「本人確認情報」という書類を作成して、登記するということができます。

 

この本人確認情報は、ざっくり言ってしまうと、「この物件を持っていたのが、○○さんで間違いないです」という、司法書士が作る証明書、のようなものです。

 

あかの他人の司法書士が、権利書(登記識別情報)をなくした人を保証するわけですよね。

 

だから、司法書士にそれなりの費用を払うことになります。

 

3万から5万ですめば安い方で、場合によっては10万円くらい必要になる場合もあります。

 

この「本人確認情報」というのが、権利書(登記識別情報)がないときの、不動産取引の中では、かなり一般的なパターンです。

 

公証役場に行く方法

 

もう一つ、公証役場に行く方法があります。

 

売主本人が公証役場に行って、そこで不動産取引の決済で使う登記の申請書類などに、署名や
押印をして、公証人に本人確認をしてもらう、という方法です。

 

「権利書がないけど、自分が不動産の売主です」よと本人確認をしてもらうんです。

 

費用は、司法書士の本人確認情報と比較すると、非常に安く、数千円単位ですみます。

 

ただ、手間がかかるんですね。

 

売主本人が事前に公証役場に行かなければいけないんですね。

 

 

公証役場まで平日に行って、となると時間がかかりますよね。


 

 

時間もかかるので、あまりないケースですね。


 

時間がかかるところがネックになるので、あまり利用されていませんが、登記費用をできるだけ抑えたい、というメリットはありますね。

 

ただ、一般的な不動産取引のケースではないです。

 

事前通知制度を利用する

 

権利書(登記識別情報)がないときに、「事前通知」という制度もあります。

 

事前通知の制度とは、

 

いったん権利書がない状態で、登記を申請します。
   ↓
法務局から、元の所有者(売主)宛てに
「この不動産の所有権を移転登記をしますけど、間違いないですか?」
と確認の手紙が届きます。
   ↓
この書類に「登記申請は真実です」と署名捺印し、
   ↓
2週間以内に返送する。

 

これで、はじめて登記の手続が進められます。

 

2週間の回答の期限までに、法務局に書類が届かなければ、登記申請が却下されてしまいます。

 

「事前通知」という制度を使えば、実質的に費用はゼロ円です。

 

魅力的ですよね。

 

でも、この制度は不動産売買などの取引が絡む時には利用している人は、ほぼいません。

 

というより利用しないほうがいいです。

 

そもそも登記申請する時点で、売主が100%完璧な状態でないのに、買主が了解しません。

 

だから、不動産取引では使われないんですね。

 

2週間という期限に、返送できなければ、取引自体もなかったことになるので、大きな金額が動く不動産取引ではあいまいすぎますからね。

 

事前通知制度を利用するのは、親族の間の贈与とか、期限がそれほど重要でない場合だけです。

 

権利書をなくした場合は早めの対応をするしかない

 

権利書がない!

 

って大騒ぎになるのは、たいてい不動産引き渡し決済の直前が多いです。

 

不動産決済日は、すべての取引が終了する日でもあるので、その直前になって「権利書がない」という時に、時間をかけて、公証人役場に行ったり、事前通知制度を使うことは、まずないですからね。

 

不動産決済の直前になって、権利書がないと、関わるすべての人が困ってしまうんですね。

 

司法書士も、急いで書類を準備する必要にも迫られます。

 

不動産屋も、すべての日程の調整変更の手続きをするかもしれません。

 

不動産決済の日ではなく、その前に行われる売買契約締結時契約の時に、権利書(登記識別情報)があるか、を確認しておいたほうがいいです。

 

不動産屋で売買契約を締結する時に、持ってきてもらう書類のリストに入っていることが多いです。

 

その時点で、「もしかしたら、権利書を紛失したかも」と言うだけで、解決できる問題なんですね。

 

事前に相談するだけでもいいんですね。

 

ちょっと確認するのをしなかっただけで、余計な費用が、数万円単位でかかることになってしまいますからね。

 

今回は、不動産売却の場合に、権利書(登記識別情報)がない、という話でしたが、「相続」の時には、権利書がなくてもいいんですね。

 

不動産の「売買」や「贈与」など、人が生きている場合は、権利書は必要ですけど、すでになくなっている人の権利書はもう、再発行しなくてもいいんですね。

 

権利書がない場合でも、ある場合でも不動産の価値には影響はありません。

 

むしろ、不動産売却を考えている時にこそ、正確な物件の価値がわかります。

 

今、どれくらいの価値があるのか、知りたいですよね。自宅を購入したときと、今の値段の差も知りたいですしね。

 

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