専任と一般、各１社と契約する方法が囲い込み対策になる
そもそも、囲い込みとは悪いことです （笑）
囲い込みのポイントとなるのは、仲介手数料です。
売主の不動産業者が囲い込みをすることによって、不動産が流通しなくなるではないんですね。
その影響は、売主が早く・高く売却したいのに、できない。
買おうと思っている人も、囲い込まれているので物件を見ることもできない。
儲かるのは、売主の不動産業者だけ、という構図です。
でも、この囲い込みの仕組みは、実際に不動産を扱っているのは、業者なのでわかりにくいんですね。
売主ができる対策は、不動産売却で業者との契約形態を、「専任媒介1社＋一般媒介1社」の計2社で契約し直すことです。
ここでは、自分が売主となる不動産を囲い込みされた場合にできる対策を、詳しく紹介します。
囲い込みが生じてしまう仕組み
まず、どうして囲い込みが売主にとって損することになるのか、ということですよね。
それには、不動産売買の仲介の仕組みから説明するとわかりやすいです。
不動産仲介業者が、仲介手数料をもらう2つのパターンがあります。
- 売主買主の双方から仲介手数料がもらえるというパターン
- 売主か買主の一方から仲介手数料がもらえるパターン
この違いが、不動産の囲い込みが起きてしまう原因なんです。
売主買主の双方から仲介手数料がもらえるというパターン
売主 → 仲介業者A社← 買主
売主は自分の家や土地などの不動産物件を売りたいと思ったら、売却の活動の依頼を仲介業者にします。
不動産売却の活動依頼を受けた仲介業者は、買主を紹介します。
ここで条件がまとまったら「契約」となりますよね。
そして、
- 売主は仲介手数料を、仲介業者Aに
- 買主も仲介手数料を、仲介業者Aに
支払います。
すると、両方から仲介手数料をもらえる、これが両手取引、というものです。
売主か買主の一方から仲介手数料がもらえるパターン
売主→B社｜C社←買主
一方で、売主、または買主の一人から仲介手数料がもらえるというパターンもあるわけです。
売主が同じく、自分の物件の売却の活動を仲介業者に依頼します。
ここで上の例と違うのは、売主の会社に買主となりそうなお客さんがいない場合です。
直接に買主となりそうな人に、物件を照会できるお客さんがいない場合は、不動産流通機構（レインズ）に物件を登録をします。
そして、自分の所には「買主候補」がいないけど、他のとこにいたら、このお客さんが入る仲介業者から買主を紹介して、話をまとめましょう、
となるんですね。
この場合、
- 仲介業者Bは売主から仲介手数料をもらいます。
- 仲介業者Cは買主から仲介手数料ををもらいます。
これは、上の例の両手取引ではなく、いわゆる片手取引と共同仲介という形になります。
囲い込みの問題点は売主のためにならないこと
不動産業者はやっぱり仲介手数料が2倍になる方を狙っていくわけなんですね。
両方で仲介手数料がもらえたら、倍ですもんね。
やはり収益が倍ですから、不動産業者は狙っていきますよね。
両方からもらえる方が単純に、収益が倍になるわけです。
ここで、問題になるのが、囲い込みなんですね。
やはり、一方からの仲介手数料をもらう片手取引よりも、2倍になる両手取引の方に、売買の形態を持っていきたいんですね。
だから、売主から仲介業者に売却の活動を依頼してもらって、
自社で買主となるお客さんがいないにもかかわらず、他の仲介業者に紹介をせずに、売主側の仲介業者のところだけで、物件を囲い込んでしまうんです。
なんとかして、両方から手数料をもらえる方を狙っていくわけですね。
売主としてみれば、売主側の仲介業者に買主となるお客さんがいないのなら、他のところに依頼して買主を見つけてきて、と思うわけですよね。
幅広く流通させる方法をとってくれよ、と思いますもんね。
当然、売主としては、早く・高く売却したい、と思っているわけです。
が、不動産売却のしくみってなかなかわかるものではないですよね。
囲い込みをしている売主の不動産業者は、囲い込みをしているときに売主に説明するのは、
「幅広く物件を紹介しているけど、なかなかお客さんが来ないんですねぇ」
と言いながら、実は誰にも紹介していない。
さらに、不動産査定でも囲い込み・両手取引がされていると、相場が違いすぎて売れ残り物件になってしまうんですね。
→自宅の売却で査定額が相場と違いすぎるのは囲い込みと両手取引で操作されているから
ほんと、これ最悪ですよね。
大手の方が囲い込みがしやすい？
囲い込みは、不動産仲介手数料のシステムに則ってるとはいえ、売主にとっては迷惑な話ですよね。
そもそも嘘をついてまで儲けようとする時点で、会社としてどうなのかな、と思います。
考えてみれば、買主の多そうな大手の方が囲い込みがやりやすいですよね。
ネットの情報を見ても、三井不動○リアルティ(三井のリハ○ス)とかは、すぐに出てきますしね。
この囲い込みは不動産業界内でもかなり問題になってきていて、不動産流通機構レインズでは一定の対策をとっています。
囲い込みを防止するため、売主が
「自分の物件がレインズのでどのように扱われているか」
が確認できる「ステイタ ス管理」という仕組みが導入されました。
売却しようとする物件の一覧がレインズの中に出る時に、本当に申し込みが入っているものは「申し込み入ってます」とか「紹介可能です」というのが一覧でわかるようになってきているんですね。
売却を依頼している売主は、レインズにちゃんと掲載されているか、最初にIDが発行されてわかるようになっています。
現場から見ると囲い込みはまだ現実にある
囲い込みしてはダメ
ということで、不動産業界でもかなり問題になるたびに、不動産協会などから改善命令が下されてはいます。
だんだんとよくはなっています。
10年ほど前の、リーマンショック前くらいの時代までは、囲い込みは普通に当たり前にあったんですよね。
大手仲介業者「○○不動産販売」とかは、物件の確認しても、本当に7割8割方を紹介してくれない風潮でした。
だから、業者として電話する前から
「どうせ紹介してくれないだろうな」と思いながら問い合わせをしていたわけです。
それが、リーマンショックでかなり不景気になって、どうしても自社だけでは、買主のお客さんをつけきれなくなって、状況がかなりよくなってきた経緯があります。
他にも、ネットが発達することによって情報がかなり広く出るようになったので、売主にバレてしまう可能性も増えてきたから、という理由もあります。
ここ10年ほどで、だんだん不動産の囲い込みは減ってきた感じはします。
売り主ができる囲い込みの対策
囲い込みは確かに減ってきてはいます。ただ、
今現在も確実に囲い込みはあります。
だからと言って、不利益になる売主が、不動産の業者がやっていることだから、と指をくわえて見てるだけ、というわけにはいかないですよね。
売主が囲い込みの対策をする方法があります。
難しいことはありません。
ほんのちょっと振り返って確認するだけです。
これはもしや、と思ったら、一度確認してみてくださいね。
囲い込みをしている業者っぽいな、という条件は
- 売れる物件で
- 金額的にも相場と同じ
なのに
依頼した売主の不動産業者が連れてくるお客さんしかいない
買い手となるお客さんが、依頼した売主の仲介業者だけなら、これは、もう囲い込んでいるな、と考えた方がいいです。
ここで怪しいと思ったら、
今売主と不動産業者の契約が、専任媒介であれば、一般媒介に切り替えて、その業者ともう1社
依頼するという形をとった方がいいです。
それは、1社だけで専任媒介契約だからこそ両手取引を狙ってるわけだからなんですね。
他の業者にも紹介をすれば、片手取引でも契約をすることなるので、囲い込みはだいぶ防ぐことができます。
ただ、一般媒介にしたとしても3社以上に売却の依頼をかけてもほぼ意味はありません。
本来であれば、1社がレインズに物件を掲載して公開すればいいんですね。
2社にするのは、囲い込みの心配があるからあえて複数にしているだけだからです。
3社以上になると、買い手のお客さんも重複してしまうトラブルにもなる可能性があります、
不動産売買物件の囲い込みで、得するのは売主の会社の利益だけです。
囲い込みをされると、売主にとってはとても損をします。
一般媒介を1社増やす時には、ネットでの査定依頼が最も効果的です。
複数の会社から、対応がいい会社を1社選ぶだけですからね。
今では、1分ほどの1回の入力で可能です。
