小規模宅地の特例を使うための同居とは
目があう距離にいる同居でなくてもOK
ここ数年、相続税の制度がコロコロと変わっていますよね。
流れとしては、相続税をできるだけ取る方向に向かっています。
今まで、相続税がかかる人は、大金持ち、だったのが、小金持ち程度でも相続税対策をしていなければ、どか！っとかかってくるようにもなりました。
その相続税をできるだけ回避する方法が、「家」の購入なんです。
正確にいえば、「小規模宅地の特例」という制度を有効に利用することで、ほとんどの場合、相続税がかかりません。
この制度には「同居」という条件があるのですが、実はこの「小規模宅地の特例の同居とは」という要件がだんだん緩和されてきているんですね。
長い目で見た時に、相続税対策として効果のある小規模宅地の特例条件を確認してみますね。
一般のサラリーマンでもかかってくる相続税を回避するには「家」
つい最近まで相続税の計算といえば、
「関係ないな」
と考えていたサラリーマンの方も多いですよね。
そのほとんどの人は、おそらく「5000万以上」という数字をどこかで聞いたことがあるからかもしれません。
でも、税制が変わってしまい、一般的なサラリーマンでも相続税対策をしていないと、相続税がかかってくることもあるようになってしまいました。
相続税といえば、大金持ちにしかかからない税金、というイメージがありますよね。
でも、制度が変わったので、小金もちくらいの人の場合は、かかってくる可能性があります。
平成25年度の税制改正で、3600万円より多い遺産を相続する場合には、相続税がかかってくる可能性が出てきたのです。
3600万円といえば、普通のサラリーマン家庭でも、公務員の家庭でも、ちょっとガンバって貯金していたらできてしまう財産ですよね。
相続税がかかる可能性は、誰しもあるわけです。
相続税対策を考えると、もっとも効果的なのが「家」なんです。
家を買うと、所得税、住民税だけではなく、相続税の節税になることもあります。
遺産を「家」で残すことが、非常に相続税上の上では有利になっています。
財産を貯金や金融商品でのコスト、そのままの金額が相続税の対象になってしまいます。
例えば、1億円の預金を遺産として残すと、1億円まるまる相続税の対象になってしまいます。
ところが、「家」の場合は違います。
遺産としての家の評価額は、
- 土地の部分は路線価を基準
- 建物部分は固定資産税評価額を基準
に決められます。
固定資産税評価路線価というのは、国税庁が毎年決める道路に面している土地の評価額のことです。
市場価格に近い設定がされるのですが、市場価格よりも高くなった場合には、相続税を取りすぎることになって、世間の批判を食らうので、少し低めに設定されています。
固定資産税評価は、市区町村の担当者が、建物を見ることで、この建物はいくらくらいか、を算定して決めます。
この固定資産税評価は、ほとんどが年を経るごとに減額されていきます。建物は年を経ると資産価値は減っていきますよね。
路線価にしても、固定資産税評価額にしても、ほとんどの場合市場価格よりも若干少なめに設定されています。
しかも、建物の場合には、建ててから年数を減ることで価値はどんどん下がって行くので、10年もすれば、半額以下になってしまうこともめずらしくはありません。
例えば、資産が4000万円で購入した住宅を買ったとします。
この住宅の購入じは土地2000万円、建物2000万円だったとします。
購入したから20年後に亡くなって遺産となったとします。
相続税の評価額を算出したら、土地の値段は、路線価を基準にすると1700万円で、建物は固定資産税評価額が500万円になっていました。
つまり遺産としての評価額は2200万円ということです。
他に遺産として、預貯金が1000万円あったのですが、この場合の遺産の合計額は3200万円なので、残された遺族には相続税は全くかかってこないのです。
もし、最初に資産が4000万円あった時に、家を購入しないで、預金・金融商品だけで4000万＋1000万円＝5000万円を遺産として残していたら、相続税がかかってくる可能性が高いわけです。
330㎡以内の宅地を相続すれば相続税は80％減る
家には相続税法上の特典があります。
亡くなった人と、遺族が同居していた「家」の場合には、相続遺産としての評価額が大幅に下げられるんです。
亡くなった人と同居していた家族が、死亡した人の家を相続した場合に、その宅地の評価額が80％減額される、という特例があります。
「小規模宅地等の特例」です。
平成26年までは、240㎡の宅地を、亡くなった人と同居している親族が相続した場合に適用されていたものです。
同居している親族には、もちろん配偶者も含まれます。
だから、簡単に言ってしまえば、夫がなくなって、妻がその家を相続した場合には、その宅地の評価額は80パーセント減るということなんです。
この特例は平成27年から大幅に拡充されています。対象となる宅地が240㎡から330㎡以内にしています。
330㎡といえば100坪です。100坪の宅地って相当広いですよね。
豪邸と呼ばれる家でも、100坪以上の広さを持つ家ってそれほどないはずです。
もし都心の一等地で330㎡の家があれば、億を超える事は普通にあります。
しかし、これが80パーセントも減免されるのです。
例えば、330㎡で評価額2億円の家に住んでいる人が亡くなった場合、一緒に住んでいた家族が、その家を相続するなら、相続税申告の債務の資産評価額が4,000万円で済むことになります。
家のほかに預貯金などがほとんどなければ、4000万円の相続遺産という事は、相続人が2人以上いれば相続税の対象にはならず、相続税は払わずに済むのです。
この制度があるので、遺産を持ち家で残すことは最強の相続税対策と言われるのです。
不動産の場合は、値上がりする可能性もあり、全てのケースで当てはまるというわけではないのですが、大半のケースでは遺産は預金・金融商品で残すよりも持ち家で残したほうが遺産としての評価額は減少するのです。
もっとも効果が高い相続税対策は同居すること
「小規模宅地等の特例」は330㎡以下の土地で同居していた方が亡くなったら80％の相続税を減税が受けられる」制度ですが、この特例は、その家に一緒に住んでいた家族がその家を相続した場合に限られます。
同居していた子供が親の家をもらった、という場合には、この特例は適用されないのです。
この特例は使い方によっては、相当な資産家でも相続税を支払うことがなくなる可能性は十分にあります。
相当な金持ちでない限り、都心で330㎡以上の宅地などは持てないはずです。
だから、この方法を使うことで、評価額がおく単位になる家を相続する場合でも、相続税をほとんど払わなくて済むことがあるのです。
つまり、豪邸を購入して、家族と同居するのが、もっとも効果が高い相続税対策になる、ということなんですね。
この330㎡の条件は、全国共通です。
都心でも地方でも、330㎡いないの宅地は、この特例の対象になります。
だから、地方で大きな家を建てるよりは、都心で330㎡いないの宅地を家を建てる方が、より相続税対策になる、ということなんですね。
小規模宅地等の特例の同居には完全分離した二世帯住宅もOK
「小規模宅地等の特例」は330㎡以内の小規模宅地を相続することが条件になっていますが、「親とは同居できない」と思う人もいますよね。
この特例は平成25年度の改正で、完全分離型の二世帯住宅も対象になったのです。
だから、玄関が別々で、両家の間を行き来できない「完全分離型」の二世帯住宅でも、この特例を使うことができるようになったんです。
今までは、完全分離型の二世帯住宅は、この特例の対象外とされていたんですね。
親が大きなお金を持っている場合には、地価の高い地域で、完全分離型の二世帯住宅を買ってもらって、そこに同居するのが、もっとも効果的な節税策、になるということです。
亡くなった時に老人ホームにいても大丈夫
小規模宅地等の特例では、「死亡時に家の所有者が老人ホームにいても、入所前に同居していれば特例の評価対象になる」という改正もありました。
同居というと、何かを言えば返ってくるような距離をイメージしますよね。
目と目がすぐに合わせられる距離、という感じです。
この特例は、財産を持っている人と、それを相続する人が同居していなくては適用できないのが原則です。
だから、高齢で所有者が老人ホームに入所したような場合は、今まではこの特例が適用できなかったんですね。
これが平成27年以降は、所有者が老人ホームに入所したことで、死亡した時に、その家に住んでいなかったとしても、介護が必要なために入所したような場合は、適用されることになったんです。
小規模宅地等の特例の同居とはのまとめ
小規模宅地等の特例を利用することによって、相続税対策としてもっとも効果が高くできるんですね。
この条件にある「同居」とは、という規定も快晴によってだんだんと解釈が広くなってきています。
建て替えや家の売却を考える前には、いまの家を売ったらいくらになるか、おおよそ算出して、処分方法を決めると節税対策になります。
