借地借家法での借家とは借りてる方が強い
一軒家やアパートマンションの賃貸というと
「一人暮らしの学生が借りる」
「ファミリーでみんなで住む」
まで幅広いですよね。
借りる人と貸す人がいて、通常は、毎月の家賃をもらう貸す方の大家さんの方が立場が強いイメージがあります。
でも、借地借家法の上では、借主の方が立場が強く保護されているんですね。
借家とは
他人の建物を賃貸借契約で借りている場合は、借地借家法が適用されます。
その建物のことを「借家」といいます。
アパートやマンションを借りて住む場合の「部屋」も「借家」なんですね。
借家は、借主を保護するために様々な決まりがあります。
借地借家法が適用される場合とは
建物を借りると、なんでも借地借家法が適用されるんですか？
借地借家法が適用されるのは、お金を払って契約する場合です。
建物を借りるといっても、一時的に別荘を借りる場合や、無料で借りる場合もありますよね。
そういった場合には、借主を保護するという問題は発生しないので借地借家法は適用されません。
借地借家法が適用されるのは、賃料を払って、賃貸借契約で建物を借りる場合です。
通常は、建物の賃貸役契約は「借家契約」とも言われます。
借主はたくさん保護される
借家契約も借地借家法の適用を受ける場合には、借主が強く保護されます。
借主にとって、借家は生活の基盤です。借主に落ち度がないのに明け渡しを強制されるのでは、あまりに残酷ですよね。
借地借家法による借主保護のれとしては、例えば、契約期間が終了したとしても、借主がそのまま建物を使っていて、貸主が遅滞なく異議を述べないと、契約が更新される、というというものがあります。
これがよく言われる「法定更新」です。
当事者同士で合意して更新することは「合意更新」というんですね。
借家は更新が前提になっている仕組み
- 契約期間
契約期間に制限はないのですが、期間を1年未満とした場合には、期間が定まっていない契約として扱われます。 - 契約の更新
契約期間終了の1年前から6カ月前までに、相手方に更新したいという通知しないと、自動的に更新します。通知しても、借主が期間満了後に建物の使用を継続していると更新されます。 - 解約の申し入れ
契約期間が定まっていない場合、貸主は借主に対して、正当事由に基づいて「解約の申し入れ」をすると、6ヶ月後に契約が終了します。ただ、6ヶ月たっても借主が建物の使用を継続していて、貸主が遅滞なく異議を述べないと、契約は更新されます。 - 更新の拒絶
貸主は、正当事由があれば、更新を拒絶できます。
「正当事由」で更新の拒絶をする場合というは、ケースバイケースです。
建物の使用をしなければいけない場合や、立退料の有無などが判断基準になります。
民法と借地借家法の関係
民法を「一般法」と呼ぶのに対して、借地借家法を「特別法」と呼びます。
特別法は、限定的な場面に応じて、一般法を修正するものです。
法律には、「特別法優先の原則」というものがあって、特別法と一般法で異なる内容のことが書かれているときは、特別法が優先されます。
例えば、民法では「賃貸借の存続期間は20年を超えることができない」と規定されています。
これに対して、借地借家法では「借地権の存続期間は30年とする」とされています。
建物所有目的の土地賃貸借では、通常は、借地借家法が適用されるので、この場合は、特別法の借地借家法が優先されるんですね。
賃貸借契約は信頼関係があることが前提
契約というと、義務のぶつかり合い、というイメージがありますよね。
賃貸借契約だと、借主には貸賃を支払う義務、貸主には物件を貸す義務、物件を修繕する義務が生じます。
家賃は毎月継続的に発生するものですし、修繕は壊れたときに発生するので、いつ必要なのかはわかりません。
だから、賃貸借契約は継続的な契約、と言われるんですね。
借主と貸主の信頼関係が重要になりますね。
借主と貸主がお互いに信頼できなければ、長い付き合いになる賃貸借契約を続けていくことができないんですね。
信頼関係が破壊されてしまった場合には、お互いに賃貸借契約を解除できます。
逆に言えば、お互いが約束を守らない場合でも「信頼関係が破壊されたとまで言えないような特別な事情」があるのなら、契約の解除は認められない、ということにもなるんですね。
これは、借家だけでなく「借地」でも同じです。
賃貸借契約（例えば、車の貸し借り）でも理論的には、この信頼関係破壊の法理、が適用されるのですが、実際に問題になるのは、借地や借家がほとんどなんですね。
賃貸借契約の信頼関係が破壊されたとなった場合の例
信頼関係が破壊されたというケースの代表的なものが、
無断転貸・無断賃借権譲渡
です。
無断転貸とは、貸主(大家さん)に無断で、また貸しすることです。
無断賃貸借譲渡とは、貸主(大家さん)に無断で、賃貸借の権利(建物を借りる権利)を売却してしまうことです。
2つとも共通するのは、『貸主(大家さん)に無断で』という部分ですよね。
貸主(大家さん)は、借主を信頼して建物を貸しているんですよね。
それが、実際に建物を使っているのは、違う人だったら信頼関係がなくなってしまうわけです。
実際に「信頼関係が破壊された」という状態になるのは、また貸しした人が、実際に建物を使い始めたときです。
無断で転貸をしただけでは、まだ信頼関係が破壊された、という段階ではないんですね。
アパートやマンションに入居するときも、入居審査がありますしね。
建物の賃貸にある入居審査も、信頼関係の一つですからね。
貸主の承諾をすることなく、無断で転貸や賃借権を譲渡すると、信頼関係が破壊されたとして、貸主(大家さん)は契約を解除できる典型的な場合です。
借家とはのまとめ
借家と言っても、立派な邸宅から、アパートやマンション、小さな小屋までいろいろな種類があるわけです。
とはいえ、借地借家法上での借家とは、ほとんどの場合、人が住むアパートやマンションのことを指すんです。
そして、その賃貸借契約は、じつは「信頼関係」で成り立っている、ということなんですね。
